房产抵押未登记却被法院确认，抵押权与买卖合同如何竞合？

案情简介：抵押未登记却被法院确认

2001年9月，尹某通过穆某的介绍，向江某借款20万元，并由穆某作为担保人。尹某将其于2000年购置的一套房屋的房产证交予穆某作为抵押，并约定：若尹某未能在约定期限内偿还借款，穆某将代为偿还20万元，并取得该房屋的产权。然而，双方并未将该抵押关系到相关部门进行登记。

2002年4月2日，尹某与王某签订房屋买卖协议，约定将该争议房屋以6.5万元的价格出售给王某。4月9日，双方在土地管理部门办理了产权过户手续，王某取得该房屋的产权证书。同年4月12日，尹某因涉嫌集资诈骗被羁押，5月16日被依法逮捕，9月27日被指控犯有集资诈骗罪和票据诈骗罪，同年12月20日被法院判处死刑，剥夺政治权利终身，并没收个人全部财产。

在案件审理过程中，中级法院认为，尹某向江某借款20万元，虽然其在借据中以房产作为抵押，且穆某作为担保人履行了还款义务，但由于该20万元未被认定为集资诈骗数额，因此穆某取得了主张该房产的权利。随后，穆某发现该房屋已被尹某出售给王某，遂向法院提起诉讼，要求确认尹某与王某之间的买卖协议无效，并主张该房屋应归自己所有。

法院审理认为，穆某在作为担保人履行还款义务后，取得了对争议房屋的权利主张。尽管该抵押未进行登记，但在中院的刑事判决中已明确将该20万元视为担保债务，而非集资诈骗款，从而间接确认了抵押合同的效力。本案经二审维持原判，法院最终认定穆某与尹某之间的抵押关系有效。

鉴于抵押合同签订时间早于买卖合同，且抵押属于物权关系，而买卖合同为债权关系，两者发生冲突时应遵循“物权优于债权”的原则。因此，穆某作为抵押权人，有权优先实现其抵押权，争议房屋应归穆某所有。

律师说法：法院确认的抵押效力如何

本案涉及房产上的两种权利：抵押权与所有权转移，争议焦点在于，当抵押未登记却被法院确认有效时，抵押权与所有权转移应如何优先确认和行使。

笔者认为，本案应从以下三个方面进行分析：

（一）尹某与王某之间买卖合同的效力认定
尹某与王某签订买卖合同的时间在抵押合同之后，但该交易价格仅为6.5万元，远低于当时的市场行情。此外，双方在尹某被捕前迅速完成交易并办理过户手续，存在明显的异常。因此，不能排除王某在交易时具有恶意。基于上述事实，尹某与王某之间的买卖合同应被认定为无效，其合同目的不具有正当性。

（二）尹某与穆某之间抵押合同的效力认定
尹某与穆某虽未对抵押进行登记，但根据中院的刑事判决，穆某已履行担保义务并取得对争议房屋的权利主张，法院亦将该20万元排除在集资诈骗数额之外。由此可以推断，法院已认可该抵押合同的效力。因此，尽管抵押未登记，但其法律效力在本案中被确认。

（三）关于抵押权人的救济问题
虽然法律明确规定不动产抵押必须登记才生效，但在本案中，法院已通过判决确认抵押权的存在。根据既判力原则，法院的判决具有最终效力，不应再被否认。若否认抵押合同的效力，将导致穆某无法通过合法途径主张权利，损害其作为善意抵押权人的利益。因此，应采信法院的判决，确认抵押合同的有效性。

综上所述，穆某与尹某之间的不动产抵押关系应被认定为有效，穆某有权依据抵押权取得该套房屋的所有权。

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