以房抵债引发产权纠纷，房款支付成关键争议点

案情简介：原告于2000年5月承包了鼎湖区坑口的西向整治工程，与发包方坑口城建公司结算后确认首期工程总造价为1029928.89元。由于城建公司未能全额支付工程款，双方于2002年8月16日签订《关于以产权抵顶工程款的协议》，约定以位于鼎湖区坑口办事处苏村居委会小布村路段的小晶都酒楼作价抵顶工程款350000元。协议签订后，原告接收了该房屋。2005年9月15日，原告将该房屋出租给被告谢某，并签订《合同》，约定租期为15年。随后，原告于2006年11月13日将该房屋以38万元的价格转让给谢某，双方签订《房屋转让合同》。该合同第二条约定：“付款方式：分两期，第一期：在2006年11月13日，乙方（被告谢某）付给甲方（原告）人民币壹拾万元；第二期：在2007年6月30日前，乙方必须拿到房产证（一个月内），再将余下的贰拾捌万元人民币付清给甲方。（注：第一期付款之日起，房屋产权归乙方所有）”。被告谢某分别于2006年11月14日、11月30日、2008年3月5日支付了共计160000元购房款，其中部分款项由钟子红以代偿债务的形式支付，金额为251188元，合计支付411188元。然而，原告认为被告谢某未支付第二期购房款28万元，遂于2016年10月19日、11月2日向谢某发出《催收购房款通知书》，要求其履行付款义务。

法院判决：驳回原告王某要求确认《房屋转让合同》第二条部分内容无效的诉讼请求；驳回原告王某要求解除《房屋转让合同》的诉讼请求。

法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，争议焦点在于两点：一是《房屋转让合同》第二条部分约定是否有效；二是原告请求解除合同是否有事实和法律依据。

首先，关于合同第二条的效力问题。该合同系双方自愿签订，原告未能提供证据证明该合同内容违背其真实意思，因此应认定为有效。原告主张被告谢某在合同中强行添加部分内容，但未提供相应证据，法院不予采信。合同内容未违反法律、法规的强制性规定，因此合法有效。合同中约定在第一期付款后房屋产权归乙方所有，以及在取得房产证后支付第二期房款，属于双方对付款顺序和产权归属的约定，不违反法律规定，具有法律效力。即便该约定未产生物权变动的效力，也不影响其法律效力。原告虽对房屋转让行为提出异议，但其并未否认合同本身的效力，反而主张其无权转让，以此为由要求确认合同部分无效，显然违背了诚实信用原则，亦缺乏法律依据，法院不予支持。

其次，关于原告请求解除合同的问题。原告主张被告谢某拒绝支付28万元购房款，构成根本违约。但根据法院查明的事实，被告谢某已实际支付购房款共计411188元，且原告未提供证据证明其在2016年10月19日前曾向谢某催收该笔款项。因此，被告谢某代偿债务后，有权主张债务抵销。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定，当事人互负到期债务，且标的物种类、品质相同，可以进行债务抵销。因此，被告谢某以代偿借款抵销购房款的行为符合法律规定，应予支持。同时，原告亦未举证证明其在债务抵销期间曾主张权利，故法院认定双方事实上已达成债务抵销的合意。因此，被告谢某已实际履行了合同义务，原告请求解除合同，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

关于被告谢某与张某之间的借贷关系，法院认为该法律关系与本案无关，故不予处理。

律师说法：购买以房抵债的房产需谨慎，应充分了解可能存在的风险，如产权是否清晰、是否存在抵押、户口是否能及时迁出等，尽量规避潜在纠纷。在实践中，有时会出现“连环购房”现象，即买受人在未取得产权证书的情况下又将房屋出售给第三人。此类情况下，第三人通常会因无法办理权属证书而提起诉讼。对此，应以直接向第三人出售房屋的当事人为被告，将前手房屋出卖人列为第三人。由前手出卖人将房屋产权证书办理至前手买受人名下，再由前手买受人将产权证书办理至第三人名下，方能保障交易的合法性与安全性。

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