房产买卖实为债务担保 法院为何认定无效？

2009年3月13日，李某与甲公司签订了一份借款合同，约定李某向甲公司出借2000万元，借款期限为两年，年利率为20%。同一天，甲公司与李某又签订了四份商品房买卖合同，约定如果甲公司到期未能偿还借款，李某有权依据该买卖合同，要求将某区的四处门面房过户至自己名下。签订合同的第二天，双方还前往房管局对涉案商铺办理了商品房预售登记。

2012年1月9日，李某以甲公司为被告向法院提起诉讼，请求确认商品房买卖合同的效力，并要求将四处门面房过户至其名下。法院在审理后认为，该商品房买卖合同存在流质条款，违反了相关法律规定，因此被认定为无效，最终驳回了李某的诉讼请求。

法官提示指出，在民间借贷的司法实践中，出现了一种新的担保方式。部分债权人为了确保债务人能够履行还款义务，同时提高自身债权实现的可能性，会在签订借款合同的同时，与债务人签订买卖合同，如本案中的房屋买卖合同，并将标的物的所有权转移给债权人。一旦债务人未能按时还款，债权人便主张依据买卖合同取得标的物的所有权。

然而，由于买卖合同中标的物的价值与借款金额存在较大差距，债权人往往在诉讼中不再要求债务人偿还借款，而是直接主张依据买卖合同获得标的物。与此同时，债务人则常以买卖合同违反流质契约的强制性规定为由，主张合同无效。

针对此类情况，《民间借贷司法解释》第二十四条明确规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”