离婚房产未过户被男方出售，善意第三人能否取得所有权？

案情简介：离婚房产未过户被男方出售

2010年，何女士向法院提起诉讼，请求与谢先生离婚。同年6月2日，法院判决驳回其离婚请求。2011年，何女士再次起诉离婚，法院于2012年5月29日作出判决，准予离婚，并判决何女士分得位于重庆市渝中区大坪正街的某房屋。谢先生不服判决，提起上诉，但二审法院维持原判。

2012年8月18日，谢先生与刘女士签订《房屋出售协议》，约定谢先生以60万元的价格将该房屋出售给刘女士，并约定因该房屋于2012年10月30日满5年，谢先生应在该日后15个工作日内办理过户手续。当日，刘女士支付了20000元购房定金。2012年11月6日，双方在房屋交易登记部门再次签订《重庆市房屋买卖合同》，明确谢先生将该房屋出售给刘女士。2012年11月7日，刘女士取得该房屋的房地产权证，并通过银行转账支付了谢先生580000元购房款。

2011年11月10日，重庆中鼎资产评估土地房地产估价有限责任公司对涉案房屋当时的市场价值作出评估，认定其价值为77.9万元。2012年12月10日，何女士曾向法院起诉，要求确认谢先生与刘女士之间的买卖合同无效，但后于2013年7月22日撤回该诉讼。审理过程中，双方确认该房屋目前由何女士实际占有和使用。

刘女士认为，其依法购买该房屋并支付了合理对价，且已完成产权过户登记，谢先生作为原登记产权人，已将房屋转让并完成登记，因此其已合法取得该房屋的所有权，何女士的占有行为已构成对其合法权益的侵害，遂向法院提起诉讼，要求何女士停止侵害并立即搬离。

法院审理：

涉案房屋在2012年11月1日前属于何女士与谢先生的夫妻共同财产，登记在谢先生名下。2012年11月1日，经生效判决确认该房屋归何女士个人所有，但其仍登记在谢先生名下。随后，谢先生将该房屋出售给刘女士，刘女士支付了60万元购房款，并依法办理了产权过户手续。

刘女士的购房行为属于公开交易，且支付了市场对价，谢先生作为原登记产权人，其出售行为符合一般善意第三人的条件。根据《中华人民共和国物权法》中的公信原则，第三人基于对不动产登记的信赖而受让该不动产，其权利应受到保护，可以对抗真正的权利人。

因此，刘女士已依法取得该房屋的所有权，何女士对该房屋的占有属于无权占有，依法应予以返还。

律师说法：

关于善意第三人能否取得房产的问题，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定等导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书或征收决定生效时即发生物权变动的效力。

第三十一条进一步明确，依照第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，若需办理登记的，未经登记不得发生物权效力。

第一百零六条规定，无处分权人将不动产或动产转让给受让人，若受让人符合以下条件，可取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让时是善意的；（二）以合理价格受让；（三）转让的不动产或动产依法应当登记的，已办理登记手续，或不需要登记的已交付给受让人。受让人取得所有权后，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

综上所述，刘女士作为善意第三人，已依法取得涉案房屋的所有权，何女士的占有行为不合法，应予以返还。

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