名为房屋买卖实为借款担保，如何认定合同性质？法院判决关键点解析
案情回顾：名为房屋买卖，实为借款担保
2010年11月11日，原告张桌玮与被告重庆怡豪房地产开发有限公司（以下简称怡豪公司）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定张桌玮以3000万元购买怡豪公司所有的怡豪国际大酒店1、2、3层房屋，并约定于2010年11月12日交房。合同中明确，若超过6个月未交付房屋，合同自动解除，卖方需每月向买方支付违约金114万元，直至退还全部房款为止。张桌玮依约支付了3000万元购房款，但怡豪公司未交付房屋，仅按月支付违约金。2011年8月16日，双方再次签订协议，约定若怡豪公司仍未交房或退还购房款，除支付违约金外，还应在2011年9月12日前交付房屋并办理房产证。然而，怡豪公司仍未履行相关义务。2011年12月，张桌玮向法院提起诉讼，要求怡豪公司交付房屋并办理房产证等手续。怡豪公司则答辩称，双方签订的合同并非真实房屋买卖，而是以房屋买卖形式为借款提供担保，请求法院驳回张桌玮的诉讼请求。
张桌玮自认，自2010年11月至2011年10月期间，怡豪公司共计支付违约金1248万元。2012年9月、10月，怡豪公司通过银行转账方式向张桌玮支付了3500万元。法院最终认定，双方签订的合同实为借款担保合同。
重庆市第五中级人民法院经审理认为，尽管双方形式上签订了商品房买卖合同，但案涉房屋已于合同签订前的2010年10月29日作为酒店正式投入运营。张桌玮所购买的房屋包括酒店的重要经营区域，如第一层的临街门面、酒店大厅、精品店及大堂吧，第二层的中餐厅和西餐厅，第三层的宴会厅和会议室，这些区域均为酒店运营不可或缺的部分，单独出售明显不符合常理。此外，房屋为现房，卖方已具备交付条件，但在合同约定的交房期限届满后，双方并未表现出实际交付房屋的意图，反而由卖方自合同签订当月起按月支付高额违约金给买方，并约定由卖方负责人及其关联公司提供担保。上述行为均不符合房屋买卖的正常交易习惯，因此法院认定双方的合同名为房屋买卖，实为借款担保。
2013年12月20日，法院作出一审判决，驳回张桌玮的诉讼请求。原、被告双方均未提起上诉。
律师说法：如何认定名为房屋买卖实为借款担保的合同
1. 判断标准：如何识别“房屋买卖”与“借款担保”关系
在当前的司法实践中，以房屋买卖合同作为借款担保的情形日益增多。此类合同中，出借人往往利用借款人资金紧张的心理，与之签订房屋买卖合同，以期在借款人无法偿还借款本息时，通过要求履行房屋买卖合同来实现债权。要判断合同的真实性质，需从以下几个方面入手：
（1）合同标的物是否符合常理。案涉房屋已被用于酒店经营，但其各层被单独出售，特别是将酒店核心功能区域如大厅、餐厅、宴会厅等作为独立标的物进行交易，显然不符合房屋买卖的正常逻辑。
（2）合同权利义务是否对等。案涉房屋建筑面积达8151.78平方米，总价为3000万元，单价仅为3680元/平方米，远低于市场价；同时，合同约定所有税费由卖方承担，且卖方负责人及其关联公司提供担保，这些条款均与一般房屋买卖的交易习惯不符。此外，买方逾期付款的违约金仅为每月9000元，而卖方逾期交房的违约金却高达每月114万元，权利义务明显不对等。
（3）从履行方式来看，房屋为现房，卖方具备交房条件，但双方在合同签订后长达两年时间内并未有实际交房或过户的意图，反而由卖方按月支付大额违约金，这种行为更符合借款担保的特征。
综上，法院认为双方并非真实存在房屋买卖关系，而是以房屋买卖为名，行借款担保之实，故作出相应判决。
2. 两种观点与两种态度
在司法实践中，对于名为房屋买卖实为借款担保合同的性质认定，存在两种不同的观点：
一种观点认为，应透过合同形式，识别合同双方的真实意思表示，并据此认定合同性质。若合同实质为借款担保，其中关于“债务人不履行债务时，房屋归债权人所有”的约定，实质上构成流质契约，违反了物权法定原则，应认定为无效，不应支持出借人要求履行房屋买卖合同并办理过户的请求。
另一种观点则认为，以房屋买卖合同作为借款担保，是一种正在形成的非典型担保方式，即“后让与担保”。它与“让与担保”不同，后者是指债务人或第三人将担保物的所有权转移给债权人，以实现担保目的；而“后让与担保”则是在债务人不履行债务时，通过房屋买卖合同约定将房产转让给债权人，以实现债权。二者均属于担保物权，只是转移时间不同，前者为“先转移”，后者为“后转移”，在法律适用上应有所区分。
持第一种观点的学者和实务界人士认为，这种担保形式突破了物权法定原则，且房屋抵押权已能实现类似担保功能，因此不宜另立一种担保形式。此外，由于缺乏公示制度，此类担保容易损害第三方真实购房人的合法权益，故应予以否定。
持第二种观点的学者则认为，后让与担保作为一种新兴的担保方式，具有一定的现实需求和法律适用空间，应当在法律框架内加以规范和承认，以适应社会经济发展的需要。