卖房未通知租户违约，承租人如何维权与保障优先购买权

案情简介：
自2005年起，李女士在如东县租赁海保公司所有的商铺经营婚纱摄影业务，双方约定年租金为4万元，租期为八年，自2006年2月1日起至2014年1月31日止。合同中还明确约定，租赁期间若出租人转让房产，应提前一个月书面通知承租人。2013年2月，李女士在缴纳房租时得知该商铺已于2006年3月18日出售给吴某，并已完成房屋产权变更登记。2014年1月26日，李女士将海保公司、吴某以及受海保公司委托与她签订租赁合同的滨州物业公司一并起诉至如东县人民法院，请求法院判令海保公司与吴某签订的房屋买卖协议无效，并要求三被告连带赔偿损失45万元。诉讼过程中，法院委托评估机构对房屋价值进行评估，确认赔偿金额应为房屋现价值与当时销售价的差额，即386.65万元。

法院审理：
如东县法院认为，海保公司作为出租人，在房产所有权转移时未履行通知义务，已构成违约，李女士有权主张相应的违约损失。然而，原、被告之间的租赁合同中并未对出租方的违约责任作出具体约定，因此法院参考合同中关于承租方违约时的责任比例，酌定以海保公司与吴某的成交价的20%作为赔偿标准，即17.2万元。同时，法院指出，原告申请评估的房屋价值明显高于被告吴某购房价格，与市场行情不符，故对其主张的386.65万元差额损失不予支持。此外，吴某已支付对价并合法占有房屋，且无证据表明其存在恶意，因此不承担赔偿责任。滨州物业公司作为受委托的代理人，在代理权限内签订并履行合同，不承担赔偿责任，相关责任应由其委托人即海保公司承担。最终，法院判决海保公司赔偿李女士损失17.2万元，驳回其他诉讼请求。

律师说法：
近年来，随着房地产市场的繁荣，房屋租赁相关的纠纷也日益增多。根据法律规定，承租人享有优先购买权，但在实际操作中，这一权利往往被忽视。许多房屋所有权人认为，房屋是自己的，可以随意处分，而未意识到优先购买权是对其所有权行使的合理限制。优先购买权的存在，旨在保障承租人的合法权益，体现了法律对租赁关系的保护。因此，业主在进行房屋交易时，应充分考虑承租人的优先购买权，避免因随意处分房产而引发纠纷。

尽管法律已对优先购买权作出规定，但关于其被侵害后的赔偿问题，现行法律并未明确。根据我国民事赔偿的基本原则，赔偿应以填补实际损失为目的。在本案中，法院依据租赁合同中约定的违约责任比例进行裁判，既符合当事人的合理预期，也体现了对实际损失的公正判断。因此，此类案件的处理方式具有一定的参考价值。

以上案例介绍了因卖房未及时通知租户而导致违约的情形，以及如何保障承租户的优先购买权。如您在司法实践中遇到类似纠纷，建议提前咨询专业律师，以便更好地维护自身权益，避免不必要的法律风险。