未经配偶同意出售共有房产是否有效？法院判决解析

案情简介：未经配偶同意处分夫妻共有房屋是否有效

2003年，李某与彭某登记结婚。婚后，二人在增城市新塘镇共同购买了一套商品房。2006年，增城市房管局为该房屋核发了房地产权证，房屋权属人为李某与彭某。2013年，李某以夫妻双方名义作为卖方，与刘某及中介公司签订了《房地产买卖合同》，将该房屋出售给刘某。合同中还约定：“卖方共有人彭某已知悉并同意出售该房屋，如有违约由共有人李某承担全部责任。”合同签订后，李某收取了刘某支付的定金2万元，中介公司收取了刘某支付的中介费1万元（剩余6800元在银行出具同贷书后支付），按揭公司则收取了刘某的按揭费用1.5万元。然而，李某未按合同约定的期限将房屋过户给刘某。

刘某因此将李某和彭某诉至法院，请求：1、解除房屋买卖合同；2、李某返还定金2万元及利息；3、李某支付违约金8.4万元；4、李某承担中介费16800元及按揭费用15000元；5、彭某对上述债务承担连带清偿责任。

在诉讼过程中，彭某明确表示不同意出售该房屋，并拒绝追认《房地产买卖合同》，主张李某未经其同意处分夫妻共有财产，该合同应属无效。法院审理后认为，刘某在交易过程中明知彭某为房屋共有人，却未主动核实其是否同意出售，也未要求李某提供彭某同意出售的书面材料，未能尽到合理的注意义务，不具备善意的条件。因此，刘某与李某之间的房屋买卖行为无效。刘某主张解除合同的请求缺乏法律依据，其要求李某赔偿利息损失、违约金、中介费及按揭费的主张亦无法律支持。彭某对合同无效并无过错，刘某要求其承担连带责任同样不成立。

法院最终判决：刘某与李某之间签订的房屋买卖合同法律关系无效；李某应返还定金2万元给刘某；驳回刘某的其他诉讼请求。

律师说法：有关善意取得制度的介绍

关于合同效力问题，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”据此，无处分权人处分他人财产所订立的合同属于“效力待定合同”，只有在权利人追认或无处分权人取得处分权后，合同才有效。否则，合同应认定为无效。

在本案中，彭某明确拒绝追认该合同，因此，刘某与李某之间的房屋买卖合同应属无效。

关于善意取得问题，《物权法》第一百零六条明确了适用善意取得的三个条件：（一）受让人受让不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已登记，不需要登记的已交付给受让人。此外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条也规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续的，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”

但本案中，房屋尚未完成产权过户登记，刘某并未取得房屋所有权，因此不符合善意取得的法定条件。刘某未主张适用善意取得制度，而是请求解除合同。

关于善意的认定标准问题：善意是一种主观心理状态，难以通过客观证据直接证明。在判断买受人是否具有善意时，应结合具体案情进行综合分析。通常认为，善意要求买受人对无权处分的事实不知情。但在不动产交易中，一般以“信赖登记”作为判断标准，除非有确凿证据证明买受人明知或应知处分人无处分权。

综上所述，未经配偶同意处分夫妻共有房屋的行为在法律上通常被视为无效。如需进一步了解相关法律问题，可咨询法邦网的专业律师。