房产抵押未登记的法律后果及优先受偿权丧失问题解析

案例简介：房产抵押未登记的法律后果

2012年3月7日，南昌市某物资总公司向陶某借款，双方签订了一份房屋抵押借款协议，约定借款金额为50万元，借款期限为2个月。同时，物资总公司以其公司名下一栋房产的一层作为抵押。同日，陶某将50万元现金交付给物资总公司法定代表人徐某，之后物资总公司将借据及该抵押房产的产权证原件交由陶某保管。

当月22日，物资总公司再次向陶某借款，双方又签订了一份房屋抵押借款协议，约定借款金额为100万元，借款期限为1个月，并以其公司名下该栋房产的第二层作为抵押。同日，陶某将100万元现金交付给徐某，之后物资总公司同样将借据及抵押房产的产权证原件交予陶某。然而，两份协议中涉及的抵押房产均未在房管部门办理正式的抵押登记手续。

法院判决：抵押未登记，无法主张优先受偿权

法院审理认为，原、被告之间的债权债务关系明确，被告两次共向原告借款150万元未归还，有被告出具的房屋抵押借款协议及借据为证，证据充分，法院予以确认。被告未能按时还款，导致本案诉讼，应承担全部责任。原告要求被告归还借款150万元，符合法律规定，应予支持。

但关于原告主张的借款之日起的利息，因双方协议及借据中均未约定利息，法院认为该部分请求缺乏依据，不予支持。原告可主张借款到期后的逾期利息。

至于原告主张的抵押权，由于抵押房产未在房管部门办理登记手续，抵押合同未依法生效，因此原告无权主张优先受偿权。鉴于原告诉请中未提出优先受偿权的主张，法院对此不作处理。

最终，法院判决被告南昌市某物资总公司归还原告陶某借款本金150万元，并承担逾期利息。

律师说法：哪些情况下债权人可享有优先受偿权

有财产担保的债权人要享有优先受偿权，需同时满足以下条件：

1. 抵押物必须有效。根据《担保法》的相关规定，某些财产不得作为抵押物，如土地所有权、医院的医疗设施等。若破产企业以已被依法查封、扣押的财产进行抵押，该抵押行为无效，优先受偿权亦不存在。

2. 抵押合同已依法生效。对于特定财产（如土地使用权、城市房地产、运输工具、机器设备等）进行抵押时，必须办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。若未办理登记，抵押合同不生效，优先受偿权也无法实现。

3. 抵押物尚未灭失。根据《担保法》的规定，有财产担保的债权人优先受偿权仅限于抵押物的范围。若抵押物在行使优先权之前已经灭失，则优先权随之消失，债权人的债权将作为普通破产债权处理；但如果第三人对抵押物的灭失负有责任，债权人仍可就赔偿金额主张优先受偿权。

4. 抵押不得被撤销。根据《破产法》的规定，若破产企业在特定期间内对原本没有财产担保的债权提供了抵押担保，清算组有权依法向法院申请撤销该抵押，从而影响优先受偿权的实现。

综上所述，房产抵押未登记将导致抵押权无法依法设立，债权人无法主张优先受偿权。如您还有其他相关法律问题，欢迎咨询法邦网专业房产律师。