房屋买受人未及时过户能否排除抵押权执行？法院判决解析

案情简介：房屋买受人未及时过户请求排除抵押权执行的异议认定

2014年1月，王某将其所有的房屋出售给张某，双方签订了房屋买卖合同，张某在付清全部房款后即入住。双方约定，合同签订后三个月内办理过户登记手续。然而，2014年3月，王某因外出逃避债务而下落不明，导致张某未能如期完成过户。同年2月，王某在某银行贷款30万元，并以该房屋办理了抵押登记。2014年底，银行向法院申请对该房屋进行拍卖，并主张优先受偿权。张某提出执行异议，认为其与王某之间的房屋买卖合同合法有效，已支付全部对价并实际占有房屋，且未及时过户非因自身原因所致，应视为取得房屋所有权，故银行不应直接行使抵押权，应排除本案的执行。

法院判决：认定异议成立

法院经审理认为，张某的异议基本成立。首先，张某与王某之间的房屋买卖合同在法院查封之前已合法签订，且张某已支付全部房款并实际占有房屋。其次，张某未能办理过户登记的原因在于王某下落不明，非张某主观意愿所致，张某不存在过错。因此，根据相关法律规定，张某对房屋的权利应受到保护。

尽管银行为善意债权人，但王某在未告知张某的情况下，擅自将已出售的房屋进行抵押，违反了诚实信用原则。该抵押行为属于无权处分，银行因此不能主张对该房屋享有合法的抵押权。基于此，张某的合法权益应优先于银行的抵押权予以保护。银行可另行向王某主张违约责任。

律师说法：关于本案的法律分析

本案涉及两个主要的法律关系：一是张某与王某之间的房屋买卖关系；二是银行与王某之间的抵押合同关系。在处理抵押权的执行问题时，应严格审查抵押权的行使要件。根据《物权法》的相关规定，物权具有优先于债权的效力，但在特定情况下，债权人的权利也可受到保护。

2016年施行的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，若符合以下情形，其权利可排除执行：（一）在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或按合同约定支付部分价款并按法院要求交付剩余价款；（四）未办理过户登记非因买受人自身原因所致。

该规定是对《物权法》中物权登记原则的适当缓和，旨在保护善意购房者的生存权益。登记制度虽为物权变动的公示方式，但在某些特殊情况下，法律仍允许对未完成过户的第三人进行保护，以实现实质正义。

简而言之，不动产的物权变动以登记为原则，但在特定条件下，未完成过户的买受人仍可主张其权利排除执行。若抵押权设立在房屋买卖合同之前，且张某在购房后未及时办理过户手续，怠于行使权利，则可能被认定为存在过错，从而不享有排除执行的权益。

综上所述，本案中张某因非自身原因未能及时过户，其权利应受到保护。若抵押权设立在买卖合同之后，银行不能主张优先受偿权；反之，若抵押权设立在买卖合同之前，张某则可能因自身过错而无法排除执行。如您有其他相关法律问题，欢迎咨询法邦网的专业律师。