合同约定“通电”引纠纷：商品房预售格式条款如何合理解释？

案情简介：
恒大地产集团重庆有限公司（以下简称恒大公司）是一家主要从事精装商品房开发与预售的企业。2009年，原告何某与恒大公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：恒大公司应在2011年6月30日前交付房屋，且交付时应确保与房屋正常使用直接相关的基础设施和配套设施，包括通电，符合使用条件，否则视为延期交楼，构成违约。何某在收房后发现，房屋接入的是临时用电而非城市生活用电，认为恒大公司未履行合同义务，构成违约，应承担相应责任。

法院裁判：
一审中，重庆市渝中区人民法院认为，涉案房屋在交付前已通过竣工验收，且何某也认可房屋已通电，因此应视为恒大公司已履行合同义务，判决驳回何某的诉讼请求。何某不服，上诉至重庆市第五中级人民法院。重庆五中院审理后认为，恒大公司为涉案房屋接通的是临时用电，无法满足城市生活的基本需求，不符合合同约定的“使用条件”，因此构成违约，最终改判恒大公司承担违约责任。

律师说法：
本案的争议焦点在于，合同中约定的“通电”应如何理解，恒大公司在约定期限前接通临时用电是否构成违约。以下从法律角度进行分析：

（一）预售合同条款的解释应兼顾合同正义
商品房预售合同作为格式合同，其条款的解释应当在尊重合同自由的基础上，兼顾实质正义。在房地产交易中，开发商通常具有更强的交易能力和信息优势，而购房者则处于相对弱势地位，对合同条款的理解往往受限。因此，法院在解释合同条款时，应适当考虑交易双方的实质地位，防止因信息不对称导致的不公平结果。本案中，恒大公司作为大型房企，掌握着更多关键信息，购房者则依赖其提供的信息进行决策，因此在解释合同条款时，应更加注重保护购房者的合法权益。

（二）合同的解释应符合交易目的
合同是当事人真实意思的表达，其核心在于实现特定的交易目的。本案中，合同约定“通电”需符合“使用条件”，而“使用条件”显然应理解为能够满足正常居住生活的电力供应，即接入城市公共生活用电网络。临时用电通常不具备长期、稳定、持续的供电保障，不符合城市居住的基本要求，也不符合《供电营业规则》的相关规定，因此不能视为合同约定的“通电”已达成。

（三）格式条款应作出有利于购房者的解释
根据《合同法》及《消费者权益保护法》的相关规定，当合同当事人对格式条款的理解产生重大分歧时，应作出有利于消费者的解释。商品房预售合同属于典型的格式合同，开发商在拟定合同时占据主导地位，购房者往往在签约前缺乏充分时间阅读和理解合同内容。因此，对于“通电”条款的理解，法院应倾向于保护购房者利益，认定“通电”并非指临时用电，恒大公司未按约履行义务。

（四）格式条款应按照通常理解进行解释
在合同条款存在歧义的情况下，应依据交易习惯、生活常识及多数人的合理认知进行解释。一般购房者在签订商品房买卖合同时，会将“通电”理解为接入城市生活用电网络，而非临时用电。临时用电的不稳定性与不确定性，显然无法满足正常居住生活的需求，因此不符合合同约定的“使用条件”。

综上，恒大公司为原告提供的房屋接入临时用电，无法满足合同约定的“使用条件”，也未实现商品房交易的实质目的，构成违约，应依法承担相应法律责任。

以上为本案的案例介绍，希望对您有所帮助。如在司法实践中遇到类似纠纷，建议提前咨询专业房产律师，以便更好地维护自身权益，避免不必要的法律风险。