房屋所有权人未获抵押权人同意签订的购房合同是否有效？

案情简介：房屋所有权人未经抵押权人同意签订的购房合同是否有效？

2010年5月20日，原告刘某（乙方）与被告王某（甲方）签订《北京市房屋买卖合同》，约定：刘某购买王某所有的涉案房屋，合同总价款为120万元；刘某应在签订合同时支付购房定金20万元及首付款40万元，共计60万元；剩余房款在甲方搬离房屋后由刘某支付；房屋交验则在双方完成权属过户登记手续后的十个工作日内进行。合同还规定，双方应配合办理房屋买卖的权属过户手续，并申请房屋所有权证。合同签订后，刘某已支付定金及首付款共计60万元。但王某未将房屋交付刘某，双方也未办理产权变更手续。

法院判决：合同有效

法院经审理认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方应依约履行义务。本案中，刘某与王某签订的《北京市房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。刘某已支付部分房款，并同意全额支付贷款及剩余购房款，其行为保障了第三人邮储银行作为抵押权人的合法权益，合同应继续履行。因此，法院支持刘某要求王某继续履行合同、办理房屋过户及解除抵押手续的诉讼请求，同时要求邮储银行协助办理解除抵押手续。

对于王某提出的已返还房款、合同已解除的辩解，因其未能提供相应证据，法院不予采纳。据此，法院作出如下判决：

一、原告刘某应于本判决生效后十日内代被告王某偿还第三人中国邮政储蓄银行有限责任公司北京通州区支行的涉案房屋按揭贷款；

二、被告王某应继续履行《北京市房屋买卖合同》约定的义务，配合原告办理房屋解除抵押及所有权过户登记手续，第三人中国邮政储蓄银行有限责任公司北京通州区支行应协助办理房屋解除抵押手续。

律师说法：管理性强制规定与效力性强制规定

根据《物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押权人未同意并不构成房屋买卖合同无效的要件。该规定属于管理性强制规定，而非效力性强制规定。因此，即使抵押权人不同意，房屋买卖合同仍可有效。

《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。但《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》进一步明确了，只有违反效力性强制性规定的合同才被认定为无效。所谓效力性强制性规定，是指法律或行政法规明确规定违反此类规定将导致合同无效或不成立的规定，或者虽未明确规定，但若合同继续有效将损害国家利益或社会公共利益的规定。

而管理性强制规定或取缔性规定，则是指法律或行政法规并未规定违反此类规定将导致合同无效或不成立，且即使违反，也不损害国家或社会公共利益，只是损害了当事人之间的利益。因此，在判断合同是否有效时，需进一步明确所援引的强制性规定属于哪一类。

综上，违反管理性强制性规定并不必然导致合同无效，而违反效力性强制性规定则可能导致合同无效。本案中，抵押权人未同意并不构成合同无效的条件，因此房屋买卖合同应被认定为有效。

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