房产抵押纠纷中担保物权实现的法律要点与实务分析

案情简介：
2013年2月1日，双健公司向广发银行贷款392万元，吴某以其名下的房地产作为抵押担保，担保范围包括本金、利息、罚息及律师费等费用。同年9月29日，广发银行与浙江洁豪实业有限公司（以下简称洁豪公司）签订《信贷资产买断型转让合同》，将该笔借款的债权及其附属的抵押担保物权一并转让给洁豪公司。洁豪公司随后将债权转让事宜通知了双健公司及吴某。12月25日，洁豪公司向法院申请实现担保物权，请求法院裁定对该抵押房地产进行拍卖或变卖，并在变价后所得款项中优先受偿本金392万元及相应利息和逾期利息。

法院裁判：
浙江省金华市婺城区人民法院经审查认为，本案事实虽较为清楚，但在主合同（借款合同）的转让以及从合同（抵押担保合同）的抵押权变更登记等关键事实认定方面仍存在疑问，因此申请人的担保物权实现请求尚不符合法律规定。法院最终裁定：驳回洁豪公司实现担保物权的申请，洁豪公司可依法向人民法院提起诉讼。

律师说法：
申请实现担保物权是民事诉讼法中特别程序的一部分，属于一审终审的非讼程序，具有审理周期短、程序简便的特点。本案的核心在于申请实现担保物权应具备的条件，以及债权转让后是否需要办理不动产抵押权变更登记手续。

（一）申请实现担保物权的条件
担保物权的实现是指在债务人未履行债务时，担保物权人可直接向法院申请对担保物进行拍卖或变卖的程序。根据《民事诉讼法》第一百九十七条的规定，法院受理申请后，经审查认为符合法律规定，可裁定拍卖或变卖担保财产，当事人依据该裁定可申请执行；若不符合法律规定，则裁定驳回申请，申请人可另行提起诉讼。
目前，法律并未对申请实现担保物权的具体审查标准作出明确规定，其适用以特别程序为前提，旨在在无民事权利争议的情况下，确认申请所依据的法律事实是否存在。法院主要通过对申请人提交的证据材料进行形式审查来判断。在本案中，申请人需提供贷款合同、担保合同、抵押登记证明、债权转让合同等相关材料，以证明其主张的事实。

（二）债权转让后不动产抵押权需办理变更登记
根据法律规定，债权转让时，抵押权可随之转让。但在实践中，常常出现未办理抵押权变更登记的情况。有观点认为，依据《担保法》第五十条及《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》，债权受让人在受让债权后，无需办理抵押权变更登记即可自然取得相应的抵押权。
然而，笔者认为该观点不符合我国物权法的立法精神和物权变动的公示公信原则。《担保法》第五十条仅对单独转让抵押权或以抵押权作为其他债权担保的情形作出禁止性规定，并未免除债权受让人办理抵押权变更登记的义务。根据《物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须依法登记才发生效力，未经登记则不生效。因此，不动产抵押权随主债权转让后，仍需办理变更登记手续，方能产生法律效力。
此外，《土地登记办法》第四十四条及《城市房地产抵押管理办法》第三十七条第一款均明确规定，主债权转让后，抵押权应办理变更登记。若未办理变更登记，抵押权可能无法有效行使，从而影响担保物权的实现。本案中，抵押权变更登记情况不明确，因此不符合申请实现担保物权的条件。

（三）担保物不足清偿时需另行起诉
若法院裁定准予拍卖或变卖担保物，但变价所得不足以清偿债务，有观点认为可由法院直接裁定执行被执行人其他可供执行的财产，以减少诉讼成本和程序负担。
笔者认为，此类观点并不符合法律规定。实现担保物权的裁定仅限于对担保物的处理，具有确定性和既定性，不能超越裁定所限定的范围。对于担保物变价后仍不足以清偿的部分，申请人仍需另行提起诉讼，以获得新的执行依据。

以上为因房产抵押引发的担保物权实现纠纷案例介绍，希望对您有所帮助。如在司法实践中遇到类似问题，建议在决定是否通过诉讼程序解决前，咨询专业房产律师，以便更高效地维护自身权益。