居住权益可对抗房屋所有人排除妨害请求权，法院为何驳回李某诉求？

案情简介：居住权益可对抗房屋所有人排除妨害请求权

岳某是郑某的独生子，长期居住在国外，而郑某则居住在国内，且该房屋是岳某名下的唯一住房。2013年1月，李某与岳某签订房屋买卖合同，约定李某以178万元的价格购买该房屋。双方同时签订了一份补充协议，约定：在房屋过户后半年内，若郑某未配合腾退，李某有权起诉要求其搬离。此后，李某依约支付了房款，2013年5月，李某取得了房屋的所有权证书。然而，郑某并不知晓其子与李某之间的房屋买卖事宜。同年10月，李某向法院提起诉讼，要求郑某排除妨害并腾退房屋。

法院判决：驳回原告的诉讼请求

法院审理认为，李某无权要求郑某腾退房屋，因为郑某基于特定的身份关系所享有的居住权益，可以对抗李某提出的腾退请求。这体现了法律对特定人群居住权益的保护。

律师说法：关于居住权

居住权的概念在我国理论界和实务界一直存在广泛讨论。在《〈物权法〉草案》的四次审议稿中，曾明确提及“居住权”，其定义为：为家庭成员以外的人设立的长期居住权利，不适用于婚姻家庭或租赁关系。尽管最终颁布的《物权法》未确立居住权制度，但在实践中，基于特定法律关系而产生的居住权益已较为普遍。

居住权制度起源于罗马法，最初是为了保障生活而设立的，具有抚养与救助的功能。目前，该制度也被瑞士、法国等多国法律所采纳。从性质上看，居住权是一种具有人身属性的物权。

虽然我国现行法律中尚未明确居住权的定义，但针对一些“特殊”自然人，法律仍设置了相应的保护条款。例如，《老年人权益保障法》第十六条规定，赡养人应当妥善安排老年人的住房，不得强迫其迁居至条件较差的房屋。此外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第二十七条第三款也指出，离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助，可以表现为居住权或所有权的形式。

从上述法律规定可以看出，对于某些特定人群，其在他人享有所有权的房屋中，基于特定的人身关系，可以享有一定的居住权益。

在本案中，李某在购买涉诉房屋时，明知该房屋由郑某长期居住使用，且岳某本人在国外居住，但为了获得更优惠的价格，未核实郑某是否具备其他住房条件，也未在看房过程中明确告知郑某房屋买卖的事实，而是在与岳某的合同中约定了“起诉郑某”的条款。因此，法院认定李某在交易过程中已知悉房屋存在腾退风险，仍选择签订合同并完成产权过户，相关风险应由其自行承担。

在一般的商品房买卖中，买受人一旦取得房屋产权，便可依据物权的排他性，要求非法占有人排除妨害。但这一权利的行使，必须以买受人行为无瑕疵，且房屋占用人行为具有非法性为前提。此外，物权的排他性并非绝对，我国法律中的“买卖不破租赁”原则即是对此的典型限制。

法律之所以在一定范围内对物权的排他性作出限制，其根本原因在于维护市场秩序的稳定和贯彻诚实信用的法律原则。因此，在涉及特定居住权益的情况下，房屋所有人基于身份关系所享有的居住权利，可以成为对抗买受人排除妨害请求的重要依据。

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