小产权房买卖协议是否有效？法院判决与法律分析

案情简介：喻某在本村集体土地上建造了一栋楼房，共七套，仅办理了整栋房屋的产权证，但无法办理土地使用权证。2013年6月2日，喻某将其中一套房屋以每平方米3000元的价格出售给外地经商的孙某，双方签订了买卖协议并已实际履行。2013年底，孙某得知国家正在整治小产权房，担心房屋可能被拆除，遂提出退房并要求返还房款，喻某不同意，遂将孙某诉至法院。

法院判决：买卖协议有效
法院审理认为，小产权房作为一种不动产，具备占有、使用、收益和处分的物权属性。在不违反法律强制性规定的前提下，其买卖行为应当受到法律保护。虽然《土地管理法》规定集体土地使用权不得用于非农业建设，但本案中喻某出售的房屋并未改变土地用途，仍用于居住，因此不违反相关法律规定。此外，尽管国家出台了一些政策限制城镇居民购买农村小产权房和宅基地，但这些规定尚未上升为法律或行政法规的强制性条款。根据最高人民法院对《合同法》的司法解释，只有违反全国人大及其常委会颁布的法律或国务院颁布的行政法规的强制性规定的合同才属于无效合同。因此，喻某与孙某之间的房屋买卖协议应认定为有效。

律师说法：关于本案的法律分析
本案中，喻某所出售的房屋虽然整栋办理了一个产权证，但每套房屋并未单独取得产权证，且无法办理土地使用权证，因此该房屋属于小产权房。目前，我国尚未出台统一、明确、具体的法律法规对小产权房买卖的效力进行规定，司法实践中各地法院根据当地实际情况作出不同处理，导致裁判结果存在差异。

本案中的买卖协议是喻某与孙某双方真实意思的表示，且房屋并非违章建筑，喻某对该房屋享有合法处分权。该交易并未损害国家、集体或第三人的利益，亦未损害社会公共利益，反而对买卖双方均有利：喻某通过出售房屋获得收益，孙某则以低于市场价一半的价格购得可居住的房屋。因此，该协议不存在《合同法》中规定的合同无效情形。

小产权房买卖合同本质上仍属于房屋买卖合同，属于债权关系，但由于证件不齐全，无法完成物权变动的登记手续。孙某在购买时明知房屋为小产权房，且无法办理权属登记，其购买行为是基于对价格的考虑，并用于居住目的，表明其并无要求办理过户登记的意图。若仅因房屋无法办理物权登记而认定买卖协议无效，将违背当事人的意思自治原则，不利于交易安全。

此外，孙某要求退房还款的主张源于对房屋可能被拆迁的担忧，但该风险尚不确定，且即使发生拆迁，孙某仍可另行提起赔偿请求。因此，在当前情况下，认定该小产权房买卖协议有效，更符合意思自治和诚实信用原则。

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