房屋拆迁与不定期租赁合同的解除，如何判断不定期租赁？

案情简介：房屋拆迁与不定期租赁合同的解除

2012年5月19日，原告妻子吴某与被告(即承租人)签订租房协议一份，约定：租赁房屋为奉化市*路*幢*号一间店面，租期从2012年6月21日起到2013年6月20日止，租金32500元一次性付清。期满后，被告又付租金至2013年12月20日。之后，被告未支付租金。双方未续订书面租赁合同。2014年3月5日，原告委托律师向被告发律师函通知如下：“请承租人***在收到本函一个月内搬出奉化市岳林东路*幢*号一楼店面房，作腾房，双方终止(解除)租赁关系，并将该租赁房屋交付给房屋所有权人即出租人***。逾期未腾房的，房屋所有权人有权采取法律措施申请强制执行，并要求赔偿损失等。房屋交付时请付清自2013年12月21日起至腾房完成之日止的房屋租金(或占有使用费)。”经查询，被告于2014年3月7日收到上述律师函通知。原告对不定期租赁，履行了在合理期限之前通知承租人的义务。因此，原告诉讼请求：1、请求判决原、被告双方关于奉化市*路*幢*号一楼店面房租房协议合同解除，限令被告腾房搬迁出该房屋。2、请求判决被告支付原告自2013年12月21日起至2014年4月7日租金9478元，以及之后的租金或占有使用费(继续参照租金2708元/月计算至被告腾房完成之日止)。被告未作书面答辩，在庭审中口头答辩称：2013年12月6日下午在租赁房屋房门口，原告的老婆吴某曾说房租改为1000元/月，而且说好租赁房屋的装修费抵扣房租。因涉案房屋要拆迁了，所以房屋的装修费、拆迁补偿费等要求补偿给其。

经法院审理查明：原告***系奉化市*路*幢*号的房屋登记所有权人。被告自2002年承租奉化市*路*幢*号的房屋至今，用于经营奉化市**信息中心。双方除了2002年签订过书面租房协议，之后一直口头协议租赁事项。2012年5月19日，原告当时妻子吴某与被告(签名由被告妻子代签)签订书面租房协议一份，约定租期一年，自2012年6月21日起至2013年6月20日止。租金32500元一次性付清。后双方又口头协商一致，自2013年6月21日至2013年12月20日的租金为13000元。上述租金被告均已经付清。2014年3月5日，原告委托律师向被告书面寄送律师函，提出终止双方之间的租赁关系，要求被告在收到律师函一个月内腾房，并支付自2013年12月21日起至腾房完成之日止的房屋租金或者占有使用费。被告也于2014年3月7日收到该律师函。

法院审理：二人租赁合同关系被解除

法院认为，租房协议是由原告当时妻子吴某代表原告签字，庭审中原告表示认可该协议内容(得到原告的追认)；被告签名系其妻子代签，但是鉴于被告与其妻子的夫妻身份且关系正常，吴某有理由相信被告对其妻子代为签字的租房协议的内容是清楚的。故双方之间的租赁关系事实清楚，租房协议是双方真实意思的表示，对双方均有约束力。该租房协议约定的租期为一年，自2013年6月21日起双方之间没有订立书面租赁合同，视为不定期租赁关系。当事人可以随时解除租赁合同，但是出租人解除合同应该在合理期限之前通知承租人。现原告在2014年3月5日向被告寄送书面律师函，要求其在收到律师函一个月内腾房，法院认为，原告书面通知被告腾房距本案起诉之日(2014年5月9日)已经超过两个月，这段时间可以视为原告在解除合同之前给予被告安排搬家的合理期限，故原告要求解除双方之间关于奉化市*路*幢*号房屋的不定期租赁合同关系，于法有据。在租赁合同关系解除后，被告应在合理期限内腾空涉案房屋并交还给原告。另被告自2013年12月21日至今，未支付房租却一直使用该租赁房屋，故应向原告支付相应的房屋租金(租赁合同解除前)及房屋占有使用费(租赁合同解除后)至被告实际腾房之日止，但是被告提出租赁房屋的水、电已经在2014年2月份被原告拉掉，影响被告正常使用租赁房屋，故不同意支付自2014年2月份开始的房租。庭审中原告也承认为了督促被告腾房，其在2014年2月至3月开始拉掉了租赁房屋的水、电。法院认为，出租人应该在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途，现在原告拉掉租赁房屋的水、电，必然影响被告租赁房屋正常的经营使用，故本院酌情自2014年2月21日减少租金，按照1000元/月计算至实际腾房之日止，至于2013年12月21日至2014年2月20日止的租金仍然参照租房协议以32500元/年(2708/月)计算。

至于被告提出曾经与吴某协商一致以租赁房屋装修费抵扣房屋租金及要求原告赔偿其拆迁补偿费的意见，经法庭释明，被告同意将房屋租金与房屋装修费、拆迁补偿费分开处理。

法院依照《合同法》第八条、第四十九条、第五十一条、第二百十二条、第二百十五条、第二百十六条、第二百十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原、被告之间关于奉化市*路*幢*号房屋的租赁合同关系；二、被告***于本判决生效之日起五日内将位于奉化市*路*幢*号房屋腾空交付给原告***；三、被告***于本判决生效之日起五日内支付给原告***自2013年12月21日起至2014年2月20日止按2708元/月计算，及自2014年2月21日起至实际腾房之日止按1000元/月计算的房屋租金(租赁合同解除前)及房屋占有使用费(租赁合同解除后)；四、驳回原告***的其余诉讼请求。

律师说法：如何判断不定期租赁

对不定期租赁的准确判断，是正确审判本案的关键。《合同法》规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案，租房协议约定的租期为一年，自2013年6月21日起双方之间没有订立书面租赁合同，视为不定期租赁关系。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除租赁合同，但是出租人解除合同应该在合理期限之前通知承租人。在出租人依法通知承租人解除租赁合同、要求腾房后，承租人怠于腾房仍占有使用租赁房屋的，除支付租赁合同解除前的房屋租金外，还应支付租赁合同解除后的房屋占有使用费至承租人实际腾房之日止。

出租人为督促承租人腾房，拉掉了租赁房屋的水、电，必然影响租赁房屋正常的经营使用，法院酌情自2014年2月21日减少租金，按照1000元/月计算至实际腾房之日止，至于2013年12月21日至2014年2月20日止的租金仍然参照租房协议以32500元/年(2708/月)计算。尽管法院因此减少租金的额度较大，特别是涉及租赁合同解除后参照的房屋占有使用费。但在某方面尽体现了公平合理等价有偿原则，对出租人的不当处理纠纷方式有一定的指正引导作用；通过诉讼等合法方式化解矛盾纠纷，有利于加强当事人的法律意识。

承租人以房屋要拆迁，要求赔偿房屋装修费、拆迁补偿费等的抗辩理由，与本案诉请的房屋租赁合同解除、腾房及相应租金或占有使用费的支付，是不同的法律关系，应当分开处理。分开处理，有利于及时解决双方当事人之间的主要矛盾，避免双方矛盾的进一步恶化。关于其次要矛盾，可待进入更充分的考虑准备时间，可能随着承租人考虑的不断深入而衰弱(或坚定)。略观本案，出租人因租赁合同期满而依法解除合同；承租人却以房屋要拆迁，要求赔偿房屋装修费、拆迁补偿费等，在诉讼要求上欠缺一定的事实根据和法律依据。

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