购买未领取权属证房屋合同无效案例解析及法律后果

案例简介：李某的父亲通过宋某作为中介，以李某的名义与钱某签订了一份房地产经纪合同，购买一套位于某区域的商品房，并按合同约定向钱某支付了20000元定金。合同签订后，李某发现合同上的卖方为张某，而签字人却是钱某，随即前往房产局咨询并核实，得知该房屋实际由刘某购买，尚未办理产权过户手续，且刘某未依法领取权属证书。李某的父亲随后找到刘某，经过交涉，刘某同意退还17000元定金。李某的父亲在收到款项后，出具了收条，并在收条中注明“另外补偿叁仟元整给房主”。然而，李某在向刘某索要剩余的3000元未果后，遂将刘某和钱某诉至法院，要求返还该3000元定金，并请求钱某对刘某的返还义务承担连带责任。

法院审理：合同被判定为无效
法院认为，李某与钱某、宋某签订的《房地产经纪合同》因钱某并非房屋所有权人，且刘某也未依法登记领取权属证书，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，因此该合同被认定为无效。

律师说法：合同为何无效
在司法实践中，对于卖方未取得房屋所有权证而进行房屋买卖的情况，法院对合同效力的认定存在分歧，有的法院认为合同有效，有的则认为无效。但近年来，法院更倾向于认定此类合同有效。然而，本案中，由于钱某并非房屋所有权人，且刘某亦未取得权属证书，合同仍被判定无效。

根据《民法通则》和《合同法》的相关规定，判断合同效力应以民事法律为准，而非行政法规。本案中，钱某既不是房主本人，也未获得房主或刘某的授权，却以自己的名义签订合同并收取定金，其行为存在明显过错。此外，钱某将定金转交给刘某，缺乏法律和合同依据，该转交行为亦存在过错。因此，钱某应对合同无效及定金的不当转交承担连带返还责任。

依据《合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；若无法返还或无返还必要，应折价补偿。因此，法院判决刘某返还李某3000元定金，钱某承担连带责任。

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