深圳农民18万买房遭拆迁获赔600万，合同仍被判无效

案例：全款购房十余年仍被认定合同无效

日前，原告张某诉被告楼某农村房屋买卖合同纠纷一案引发关注。案涉房屋位于深圳市龙岗区某镇A村某路2号。原告张某原为该村村民，但于1999年考入中专后转为非农业户口；被告楼某则为佛山市南海区某镇的农村居民。多年前，双方签订书面《房屋买卖合同》，约定张某将该房屋以18万元的价格出售给楼某。合同签订后，张某将房屋交付给楼某，楼某也于当日支付了全部房款。

一年后，政府相关部门作为拆迁人，与楼某签订了房屋拆迁安置补偿协议，楼某获得128万元的拆迁补偿款，并取得178平方米的回迁安置房，房屋市值至少达500万元，总价值超过600万元。现张某以楼某非A村集体经济组织成员，无法享有宅基地使用权为由，主张买卖合同无效，并要求楼某返还拆迁补偿款及回迁安置房。

楼某则明确表示不同意张某的诉讼请求。法院最终认定该房屋买卖合同无效。法院认为，根据“房地一体”和“地随房走”的原则，农村私有房屋的买卖实际上包含了宅基地使用权的转让。而宅基地使用权是集体经济组织成员基于其身份所享有的权利，非本村成员无法通过交易获得该权利。因此，楼某作为非本村集体经济组织成员，与张某签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定，应属无效。

此外，法院指出，诚实信用原则是民事活动的基本准则，任何民事行为都应遵循这一原则。张某在取得城镇户口后，已不再属于A村集体经济组织成员，无法享有该村宅基地使用权，其行为有违诚实信用。据此，法院作出如下判决：确认张某与楼某签订的房屋买卖合同无效；驳回张某的全部诉讼请求。

律师提醒：宅基地转让受法律严格限制

本案中，尽管房屋买卖合同已签订十多年，楼某也已支付全部房款并实际居住，但法院仍认定合同无效。房地产法库创始人及首席律师刘金纲指出，这与我国自1999年以来对农村宅基地制度及房屋买卖的政策法规密切相关。

1999年后，国家陆续出台多项关于农村宅基地及房屋流转的法律文件，相关法律政策日益收紧。其中明确规定：禁止城镇居民在农村购买或建造房屋；农村居民建房需经村、乡镇、县三级审批；非本村村民购买农村房屋虽未明确禁止，但司法实践中普遍持否定态度。

本案正是这一政策法规的体现。张某在签订合同时已非A村集体经济组织成员，且在诉讼过程中仍未加入该村户籍，因此无法补正其成员身份。基于此，法院认定该交易违反法律强制性规定，合同无效。