商品房质量瑕疵不能退房，合同解约需符合法定条件

案情简介：
原告华某于2009年12月31日与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的xxx小区24号楼xxxx室，合同中明确约定了房屋建筑面积及总价款。根据合同约定，被告应于2011年12月30日前将符合交付条件的商品房交付给原告。若逾期交房超过30日，原告有权解除合同，被告应自收到解除通知之日起30日内退还全部已付购房款，并按累计已付房款的3%支付违约金。

2011年12月28日，被告开始向业主交付房屋。在交房过程中，原告及其他购房户发现房屋存在质量问题，认为其不符合交房标准。此后，慈溪市消防大队和建筑安装工程质量监督站分别于2012年3月15日至2012年7月23日期间，检查出xxx小区存在房屋、墙面及消防等方面的质量问题。然而，被告未对这些问题进行整改。

原告主张，合同约定的交房时间已过，其有权解除合同，并于2013年1月10日向被告发出解除合同通知书。但法院查明，xxx小区二期项目在合同约定的交房日前已通过工程竣工验收，并经慈溪市质监站备案，认定工程质量合格。同时，该项目还通过了相关部门的专项验收，取得了慈溪市建设局出具的项目竣工交付备案证明书，符合合同约定的交付条件。被告亦在交房日前书面通知原告接受房屋，未存在迟延交房行为。

原告所主张的质量问题，并非法律或合同约定的主体结构质量问题，且其未能提供证据证明该质量问题严重影响了房屋的正常居住使用。因此，原告以逾期交房为由解除合同的理由不成立。此外，原告亦未提供其他符合《中华人民共和国合同法》规定的合同解除情形。综上，原告于2013年1月12日发出的解除合同通知书不具备法律效力，合同尚未解除。

法院判决：
驳回原告华某的全部诉讼请求。案件受理费41390元由原告承担，于本判决生效后七日内缴纳。

律师说法：
1. 在合同约定的交房日之前，xxx小区二期项目已通过多项专项验收，并取得竣工交付备案证明书，表明房屋符合合同约定的交付条件。被告已按约通知原告收房，原告未按通知时间收房，也未提出质量异议，因此不能认定存在逾期交房行为。

2. 根据《节约能源法》第35条的规定，不符合建筑节能标准的房屋在修复前不得销售和使用，但修复后仍可正常使用。因此，建筑节能问题并不等于房屋无法使用，关键在于是否能够修复并达到相关标准。

3. 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，只有在房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人才有权请求解除合同并赔偿损失。对于其他质量问题，出卖人应在保修期内承担修复责任。本案中，原告虽提出房屋存在渗水、裂缝、层高不足等问题，但其提供的证据仅能证明部分房屋存在此类问题，并不能证明其所购房屋也存在相同问题，更无法证明这些问题已严重影响正常居住使用。因此，原告以此为由解除合同缺乏法律依据。

4. 根据合同约定，原告在发现房屋质量问题后，应在15个工作日内书面通知被告解除合同，否则视为放弃解除权。原告未在该期限内行使解除权，且在被告未催告的情况下，其解除权行使期限已超过一年，依法视为解除权已消灭。

综上，质量瑕疵并不必然导致商品房买卖合同解除，原告的诉求缺乏法律依据，法院依法不予支持。如您有更多房产纠纷问题，欢迎咨询法邦网专业房产纠纷律师！