二手房买卖虚假交易中银行追责路径解析：中介公司被判赔偿贷款损失

案情简介：
2004年9月，在B房产中介公司的居间服务下，卖家周某与买家陆某签订《房地产买卖合同》。同年10月，A银行与陆某签订《个人住房抵押借款合同》，约定A银行发放21万元贷款用于购房，并将贷款直接支付给B房产中介公司，同时完成房屋抵押登记手续。此外，A银行还与B房产中介公司签订了相关合作协议。然而，陆某未按约定偿还贷款，A银行在多次催收无果后，向法院提起诉讼并胜诉。但由于陆某无可供执行财产，法院于2009年10月裁定本次执行程序终结。

2009年3月，周某因与陆某发生纠纷，以陆某为被告提起房屋买卖合同纠纷之诉。法院审理后认为，周某与陆某签订的房屋买卖合同系以合法形式掩盖非法目的，双方并无真实购房意愿，故判定该合同无效。但由于双方均无可供执行财产，执行程序再次终结。

2010年1月，A银行以B房产中介公司与原、被告签订的相关合作协议存在不合法条款为由，向法院提起诉讼，要求B房产中介公司赔偿其损失。法院最终判决：B房产中介公司需承担民事赔偿责任。

法院判决：
法院审理认为，A银行与B房产中介公司签订的《个人房屋贷款业务合作协议书》及《业务合作补充协议》是双方真实意思表示，明确了在贷款业务中的权利义务关系，对双方具有法律约束力。然而，B房产中介公司未按协议履行自身义务，擅自将银行发放的贷款支付给买家陆某，而非卖家周某，违反了协议中关于保证购房款用于支付房款的约定，存在明显过错。

尽管房屋买卖合同被判定无效，但A银行的贷款损失是由于B房产中介公司的违法行为导致，其行为破坏了房屋买卖的真实性与合法性，使得银行无法顺利行使抵押权。因此，A银行依据协议约定，要求B房产中介公司承担贷款损失及诉讼费用的赔偿责任，具有法律依据，法院予以支持，最终判定B房产中介公司承担赔偿责任。

律师说法：
根据我国《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应按照约定全面履行自己的义务；第一百零七条则规定，当事人一方不履行合同义务或履行不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。

本案中，A银行与B房产中介公司签订的协议明确约定，中介公司需为购房者办理房屋买卖手续，签订购房合同，并保证房屋买卖的真实性、有效性和合法性，否则需对由此造成的损失承担赔偿责任。同时，协议还规定中介公司应确保预收的首付款和借款人的贷款用于支付购房款。然而，B房产中介公司却将贷款支付给买家陆某个人，而非卖家周某，严重违反了协议约定，也违背了正常的交易流程。

在以往类似案件中，法院通常认为，只要房产抵押登记成功，贷款银行取得他项权证，其债权即已实现，即使房屋买卖存在虚假，银行也难以追责房产中介。但本案中，A银行成功追责的关键在于，其发现B房产中介公司的违法行为直接导致房屋买卖合同被认定为无效，从而影响了抵押权的实现。

此外，律师提醒，在开展二手房按揭贷款业务时，房产中介通常以促成交易为前提获取佣金，这在一定程度上为其参与虚假交易提供了动机。因此，银行在与房产中介签订合作协议时，应明确约定中介公司的行为规范，并对其履行情况进行有效监督。同时，银行也应主动对二手房交易的真实性进行调查，以防范虚假交易风险。

当二手房按揭贷款出现风险时，银行除了对借款人进行催收外，还应全面审查交易各环节的参与方，这不仅有助于查明风险原因，也为风险化解提供了更多可能。本案中，A银行通过对B房产中介公司交易细节的查证与质证，最终发现其在购房款支付环节的过错，成功追责，为银行在类似案件中维权提供了新的思路和手段。

以上案例展示了在二手房买卖涉嫌虚假的情况下，银行如何通过法律途径追责。如遇到相关纠纷，建议事先咨询房产法律专业人士，以更高效地解决问题，避免不必要的法律风险。