开发商虚假宣传是否可以要求退房？法律解析与维权指南

案情简介：
2011年4月4日，马某与成都A置业公司（以下简称“A公司”）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定由A公司向马某出售一套房屋，总价近六十万元。合同中明确约定：“出卖人的广告及全部宣传资料仅供参考，不构成本合同的组成部分。”同时规定：“买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人的责任。”

然而，马某在签约时从A公司及其他渠道获取的宣传资料中，明确提到厨房和卫生间采用同层排水系统，并安装“日立”品牌的电梯。但在实际收房时，卫生间却为异层排水，电梯品牌也并非“日立”。因此，马某认为A公司存在虚假宣传行为，遂将其诉至法院，要求其承担违约责任并进行整改。

法院意见：
本案经过一审和二审审理，法院最终认定马某主张的商品房销售广告及宣传内容不构成《商品房买卖合同》的组成部分。具体理由如下：
第一，A公司的销售广告及宣传资料不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条所规定的视为要约的条件；
第二，合同中已明确约定，广告及宣传资料不作为合同内容，因此排除了其作为合同条款的效力。

律师说法：
根据《合同法》第十五条的规定，商业广告通常被视为要约邀请，即广告主希望他人向自己发出要约的意思表示。但若广告内容符合要约的构成要件，即内容具体明确，并且对合同的订立及房屋价格的确定具有重大影响，则可视为要约。

依据最高人民法院的相关司法解释，A公司若将相关说明和允诺视为要约，必须同时满足两个条件：一是说明和允诺内容具体确定，二是对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。本案中，A公司的宣传内容未能达到上述标准，因此不构成合同条款，不能作为违约的依据。

综上，关于“开发商虚假宣传，是否可以要求退房”的问题，需结合广告内容是否构成要约以及合同约定进行综合判断。以上法律知识希望能对您解决相关问题有所帮助。如您在房地产交易中仍存在类似疑虑，建议咨询专业律师，以获得更具体的法律指导。