开发商无土地使用证的风险解析：购房需谨慎，两证不全可能影响产权与拆迁权益

案情简介：
朝阳纺织公司因业务拓展需要，在广州设立分公司，并于2015年5月与开发商汇胜房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》，计划将该房产作为分公司的办公地址。2015年6月，朝阳纺织公司支付了50%的购房款共计50万元，汇胜房地产公司也完成了相关备案手续。然而，6月底该公司得知开发商在该项目上尚未取得土地使用证。

法院意见：
若房屋仅有房产证而无土地使用证，该房产通常被认定为小产权房。根据现行法律与政策，小产权房的交易受到一定限制，购买此类房产存在较大风险。在实际操作中，若两证不全，可能无法通过公证程序，导致后续法律纠纷。此外，购房合同虽已成立并生效，但真正的产权转移仍需经过复杂的法定程序。由于土地使用权往往具有人身属性或基于特定地域、时期的特殊规定，未来如遇拆迁等问题，可能引发产权归属的争议。

律师说法：
根据《房地产管理法》第五十九条的规定，国家实行土地使用权和房屋所有权的登记发证制度。同时，《物权法》第九条明确指出，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须依法登记才能发生法律效力，未经登记则不生效力。由此可见，房地产的物权不仅包括房屋所有权，还涵盖土地使用权。如果开发商未取得土地使用证，仅将房屋所有权转移给业主，那么土地使用权并未完成合法交付，导致房地产转让中涉及土地使用权的部分不具备法律效力。因此，业主在购买此类房产时，可能无法完全享有该房产的合法权益。

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