房屋产权转移是否影响居住权？法院判决郝某享有终身居住权

案情简介：房屋产权发生移转，居住权是否受影响

孙某的父母早年离婚，其兄妹三人由父亲孙某坚抚养成人。郝某曾是县工业品公司职工，与前夫育有四个子女。1980年，孙某坚经人介绍与郝某结婚。1996年，孙某坚所在单位县汽配公司决定集资建房，因孙某坚夫妇无力承担集资费用，遂与双方子女协商，最终达成一致：由孙某承担集资义务，房屋产权归其所有，但由孙某坚与郝某夫妇共同居住使用。1999年，集资房建成，孙某坚分得县城城园路汽配公司家属楼二单元301室，并将该房屋产权登记在孙某名下。此后，孙某坚与郝某一直在此居住生活。

2009年8月，孙某坚不幸去世。此后，孙某提出要出售该房屋，并多次要求郝某搬离，但郝某拒绝搬出。2011年7月，孙某将301室房屋转卖给李某、刘某夫妇，并办理了房产过户手续。然而，因郝某不同意搬出，双方产生纠纷。李某夫妇遂向法院提起诉讼，要求郝某归还房屋，郝某则作为被告参与诉讼，孙某作为第三人出庭。

法院审理：居住权不因房屋所有权变更而丧失

湖南省邵阳市中级人民法院经审理认为，虽然孙某坚有集资建房的指标，但由于其夫妇无力承担集资费用，才与子女协商，最终由孙某承担集资义务，房屋产权归其所有，但居住权归孙某坚与郝某夫妇。该约定合法有效，郝某因此依法享有该房屋的居住权。

居住权作为一种物权，具有稳定性，且通常具有长期性、终身性，除非当事人另有约定，否则居住权的期限应推定为终身。此外，居住权一般不可转让或继承，且具有无偿性。本案中，郝某与孙某坚、孙某之间的约定，构成一种有效的民事法律行为，自成立之日起具有法律约束力，未经郝某同意，不得擅自变更或解除。

因此，郝某对涉案房屋享有终身居住权，其权利不受房屋所有权变更的影响。孙某在未征得郝某同意的情况下，擅自将房屋出售，不仅违背了当初的约定，也侵犯了郝某的合法权益，违背了尊老爱老的社会公德。

从法律角度而言，房屋所有权人转让房产时，应事先取得居住权人的同意，否则构成对居住权人的侵权。本案中，李某夫妇虽通过买卖合同取得了房屋的产权，但由于房屋仍存在合法居住权，他们无法直接行使物权，只能依据与孙某之间的合同关系向其主张权利，而不能直接向郝某主张物权。因此，法院驳回李某夫妇的诉讼请求是合理且有法律依据的。

律师说法：房屋产权发生移转是否影响居住权行使

（一）依合意而取得的居住权具有稳定性

目前，居住权在法律体系中尚未被明确列为独立的物权类型，但在《婚姻法解释（一）》及《关于审理离婚案件公房使用、承租若干问题的解答》等司法解释中，已对其性质和基本内容作出界定。居住权具有以下法律特征：

1. 居住权属于物权，且为他物权。居住权人可直接对房屋行使权利，无需房屋所有人配合；
2. 居住权通常具有长期性和终身性，若未明确约定期限，则应推定为终身；
3. 居住权一般不可转让或继承；
4. 居住权通常具有无偿性，除非当事人另有约定。

在本案中，郝某与孙某坚、孙某在集资建房过程中，明确约定房屋由孙某坚与郝某夫妇居住使用，该约定实质上构成一种民事法律行为，具有法律效力。根据该约定，郝某依法享有该房屋的居住权，且该权利具有稳定性，不因房屋所有权的变更而丧失。

（二）合法居住权可有效制约房屋所有权人的处分行为

居住权与房屋所有权虽然属于不同的权利类型，但居住权通常依附于房屋的使用，且不因房屋所有权的转移而消灭。因此，房屋所有权人在处分房产时，必须尊重并保障居住权人的合法权益。

从法律层面来看，房屋所有权人若要转让房产，应事先取得居住权人的同意。否则，其处分行为可能构成对居住权人的侵权。本案中，孙某在未征得郝某同意的情况下，擅自将房屋出售，侵犯了郝某的居住权，应当承担相应的法律责任。

李某夫妇虽通过合法交易取得房屋产权，但由于房屋仍存在合法居住权，他们无法直接行使物权，只能依据与孙某之间的合同关系主张权利。因此，法院驳回李某夫妇的诉讼请求是正确的。

结语

本案展示了房屋产权发生移转时，居住权仍可依法存在并受到保护的情形。居住权作为一种重要的民事权利，其稳定性、长期性及不可转让性，使得其在房屋所有权变更后依然有效。对于类似纠纷，建议当事人在涉及房产交易时，事先咨询专业律师，以更好地维护自身合法权益。