要约邀请的常见形式及商品房广告的法律效力解析

一、要约邀请的形式有哪些

1. 寄送的价目表
价目表通常仅表明商品种类和价格，未明确数量，因此对方无法通过简单的“是”、“对”或“同意”等肯定性回应即成立合同。因此，价目表不能视为要约，而应视为要约邀请。商品价目表的发送是商品生产者或销售者用于推广商品的一种方式，虽然表达了希望订立合同的意愿，但并不意味着他人一旦表示承诺，合同即告成立。

2. 拍卖公告
拍卖是一种特殊的交易方式。通常认为，在拍卖过程中，竞买人的出价构成要约，而拍卖人的击锤确认或以其他方式表示接受则构成承诺。拍卖公告、对拍卖物品的宣传介绍以及价格说明等，均属于要约邀请的范畴，旨在吸引潜在竞买人参与拍卖活动。

3. 招标公告
招标投标是合同签订的一种特殊形式，广泛应用于货物买卖、建设工程、土地使用权转让、租赁、技术转让等领域。为确保交易的公平、合理与透明，防止腐败行为，一些国家规定，涉及国家与私人企业之间的重大交易，如政府采购、市政工程等，必须采用招标投标方式。我国在土地使用权出让、建设工程等领域也有类似规定。
招标是指招标人通过招标通知或公告向不特定对象发出邀请，以吸引投标人参与投标。投标则是指投标人按照招标要求，在规定期限内向招标人提交包含合同全部条款的要约。因此，招标公告通常被视为要约邀请，而投标则构成要约。招标人确定中标人即为承诺。

4. 招股说明书
招股说明书是股份有限公司在设立时或经批准向社会公开发行新股时，向公众发布的说明文件。根据我国《公司法》规定，发起人向社会公开募集股份时，需向国务院证券管理部门提交募股申请并报送相关文件，其中就包括招股说明书。
招股说明书应包含公司章程、发起人认购的股份数、每股金额及发行价格、无记名股票的总数、认股人的权利与义务、募股期限及逾期未募足时的处理方式等内容。其目的在于让公众全面了解公司及发起人的基本情况，以及认股人所享有的权利与应承担的义务。
因此，招股说明书属于要约邀请，邀请公众向公司发出要约，认购股份。认股人认购股份构成要约，公司接受认购则为承诺，合同因此成立。但若发起人未能在规定期限内募足股份，则依法丧失承诺的权利，认股人可撤回所认购股份。这种情况下，招股说明书虽为要约邀请，但因其法律效力，与一般要约邀请有所不同。

5. 商业广告
商业广告是商品经营者或服务提供者为推广其产品或服务，通过一定媒介和形式进行宣传的行为。其目的在于展示商品或服务的优势，吸引顾客购买或接受服务。根据法律规定，商业广告通常被视为要约邀请。
然而，法律也未完全排除商业广告在符合特定要件时构成要约的可能。例如，若广告内容明确具体，如“我公司现有某型号水泥1000吨，每吨价格200元，先来先买，欲购从速”，则可能被视为要约，而非单纯的要约邀请。

二、商品房广告的合同效力如何

根据《合同法》第15条第1款的规定，商业广告原则上属于要约邀请，一般情况下不能将其内容直接视为合同条款。然而，近年来部分房地产开发商在广告中进行夸大宣传，诱导购房者签订购房合同，但事后却未能兑现承诺，导致商品房投诉率逐年上升。
由于商品房广告和宣传资料通常仅作为要约邀请处理，若合同中未明确约定相关内容，购房者在维权时往往难以获得支持。因此，有必要对广告内容赋予一定的约束力，以保障购房者的合法权益。

《商品房买卖司法解释》第3条对此进行了明确规定：商品房的销售广告和宣传资料原则上为要约邀请，但如果出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出具体明确的说明和允诺，并且对商品房买卖合同的订立以及房屋权属的确定具有重大影响的，应当视为要约。即使这些内容未写入正式的购房合同，也应视为合同的一部分，出卖人违反的，需承担违约责任。

在适用该条款时，应注意以下几点：

1. 说明和允诺必须具体明确，例如明确交房标准、交房日期、设备品牌、小区规划目标及配套设施等。若广告内容较为笼统，如“成功人士的选择”、“坐拥繁华”、“具有无限升值潜力”等，则因其缺乏明确性，不能视为要约内容。

2. 广告内容应限于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，包括房屋的具体位置、朝向、户型、结构、空间尺寸、设备安装数量与品牌，以及住宅小区的规划和配套设施等。对于开发规划范围外的描述，出卖人通常无法控制，且买受人可通过实地考察或咨询规划部门了解其真实性。因此，广告中对范围外内容的描述，允许存在一定的夸张或虚假，买受人应具备辨别能力，否则需自行承担因疏忽大意造成的后果。

3. 广告内容对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定具有重大影响，例如对房屋质量、环境、设备品牌的说明与承诺，以及优惠折扣、随房赠送的附属设施、免费或优惠享受的配套设施等。这些内容不仅影响购房者的决策，也直接影响房屋的交易价格，因此具有合同约束力。