名为买卖实为借款合同性质认定及法律分析

案情简介：
A公司声称，在其与B公司、C公司等的借款合同具有强制执行效力的公证债权文书执行一案中，江苏高院于2012年8月15日查封了登记在B公司名下的东方云顶广场公寓楼4号楼的涉案房屋。随后，李某对执行标的提出书面异议，江苏高院于2013年4月18日作出（2013）苏执异字第8号执行裁定书，认为李某的异议理由成立，裁定中止对昆山东方云顶广场公寓楼4号楼812室房屋的执行。A公司对此提出异议，认为李某与B公司签订的合同名为房屋买卖，实为借款融资，且该房屋买卖合同的真实性无法确认。

B公司提交的《关于请求房屋销售网上备案的承诺书》显示，地方政府曾要求暂缓对外销售东方云顶广场公寓4号楼的房屋。李某在明知该要求的情况下，仍与B公司签订所谓的房屋买卖合同，导致政府拒绝为其办理销售备案及产权登记，过错明显。此外，东方云顶广场公寓4号楼至今尚未完工，也未通过验收，无法正常使用。涉案房屋一直由B公司、C公司实际占有和控制，B公司并未将房屋交付给李某，李某也从未实际占有或使用该房屋。江苏高院（2013）苏执异字第8号执行裁定书中所认定的“实际占用”，与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中“实际占有”的定义存在明显差异，不能据此认定李某已实际占有涉案房屋。因此，李某的异议理由不符合该条规定，应予驳回。

法院判决：
法院最终驳回了A公司的诉讼请求。A公司主张《昆山市商品房购销合同》上B公司的公章真实性存疑，且合同未备案，故合同不具有真实性。一审法院认为，A公司虽对公章的真实性提出异议，但未申请鉴定，也未提供相应证据予以反驳，因此对其主张不予采纳。关于合同备案问题，一审法院前往昆山市住房与城乡建设局调查，确认该合同为B公司自行制作，未由该部门提供，也未进行备案。法院指出，商品房买卖合同的形式并非合同成立的必要条件，房地产开发企业与购房人之间可自行订立合同，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。备案仅为行政机关的管理要求，不影响合同的法律效力，故对A公司的该项主张不予支持。

此外，《租赁及委托经营管理合同》中关于回购的约定，是在同等条件下优先回购，目的是为了保障房屋整体经营的稳定性，并非融资回购的条款。而借款合同应具备借款人、出借人、借款金额、借款期限、利息约定、违约责任及担保等要件。李某与B公司签订的《昆山市商品房购销合同》具备房屋买卖合同的所有必要条款，不符合借款合同的构成要件，因此不属于借款合同关系。B公司与李某之间存在合法有效的房屋买卖关系。

综上，法院驳回了A公司的诉讼请求。

律师说法：
借款合同是借款人向出借人借款，到期返还借款并支付利息的合同，其核心在于资金的借贷关系。此类合同需具备明确的借款人、出借人、借款金额、借款期限、利息约定、违约责任等要件。

而商品房买卖合同则是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，并将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。其必备条款包括房屋买卖当事人、商品房的基本情况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等。

从B公司与购房人签订的《昆山市商品房购销合同》以及C公司与购房人签订的《租赁及委托经营管理合同》来看，合同中明确约定了商品房的基本情况、预售方式、计价方式及价款、付款方式、交付期限、违约责任等，符合商品房买卖合同的主要构成要件。购房人支付了全部房款，即有权取得房屋的所有权，合同目的也指向房屋所有权的转移，因此其性质应认定为商品房买卖合同关系。至于房屋未实际交付，而是由购房人收取租金的情况，是购房人与C公司通过签订《租赁及委托经营管理合同》对合同履行方式作出的变更，属于购房人对自有物业的经营安排，并不影响合同性质的认定。

以上即为关于如何认定名为买卖合同实为借款融资的合同性质的相关分析，如您还有其他法律问题，欢迎咨询法邦网的专业律师。