未办理变更手续，住宅能否按商业用途获得补偿？

案情简介：
李某为柳州市颇家巷57、59号房屋的所有人。其亲属曾领取执照，将该房屋用于经营。1999年，A公司开发建设“国泰大厦”，李某的房屋被列入拆迁范围。双方多年未能就拆迁补偿达成一致，A公司否认李某的房屋为非住宅性质，不同意按原面积回迁，也不愿按非住宅标准进行补偿。经拆迁办申请，李某的房屋已被拆除。李某认为，其持有的房产证明确房屋性质为铺面及仓库，属于非住宅，因此请求A公司以产权调换的方式，将其回迁至新建“国泰大厦”沿驾鹤路北楼平路面一楼的156.64平方米门面，以及北楼二楼的58平方米用房；其余面积及装修则按市场价值进行补偿。

法院判决：
一审法院认定，李某所持的2116108号房产证为有效凭证，具有法律效力，其所载明的房屋性质为铺面及仓库，应视为非住宅性质。李某的房屋位于驾鹤路，处于城市主、次干道，符合柳州市房屋拆迁办公室于1999年作出的《关于同意拆迁驾鹤路、荣军路、颇家巷部分房屋的批复》中规定的回迁条件。A公司主张该房屋为住宅性质，不同意按非住宅标准补偿的辩称，因与事实不符而不成立。法院支持李某的回迁安置请求，判决A公司以产权调换方式，将其被拆除的房屋安置至新建国泰大厦一楼。具体补偿方式为：按产权门面1:1进行交换，需缴纳每平方米1000元的差价；若安置面积超过原产权面积，按商品房价每平方米6000元计收差价；若安置面积不足，则按重置价结合被拆迁房屋面积结算差价。

案件受理费人民币15680元，财产保全费人民币6520元，其他诉讼费人民币2352元，合计人民币24552元（已由李某预交），由柳州市国泰房地产开发有限责任公司承担。

律师说法：
本案的核心在于房屋性质是否应认定为住宅或非住宅。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十二条的规定，拆迁范围确定后，房屋和土地的用途不得擅自更改。李某在拆迁范围确定后，将房屋用途由住宅改为铺面和仓库，违反了该规定。

此外，1995年12月26日取得的建设用地规划许可证明确，颇家巷57、59号房屋位于拆迁红线范围内，其用途为住宅。李某在1997年重建房屋时，仅取得建设项目名称为“住房”的私房建设工程规划许可证，未办理用途变更手续。而柳州市房产局在未征得市规划行政主管部门同意的情况下，直接将原住宅性质更改为铺面和仓库，该登记程序存在瑕疵，导致双方产生争议。

根据《柳州市房屋拆迁管理规定》第四十五条的规定，“拆除的房屋性质以房屋产权证载明的内容为依据。遇争议时，以规划管理部门批准建设该房屋的性质用途为准。”因此，尽管李某持有的房产证上注明为铺面和仓库，但由于登记程序存在争议，房屋性质应以规划管理部门最初批准的用途为准，即住宅。

综上所述，李某的房屋应被认定为住宅性质，其请求以商业用途进行补偿的主张缺乏法律依据。以上为关于“未办理变更手续，住宅能否以商业用途获得补偿”的法律分析，如您有其他相关问题，欢迎咨询法邦网的专业律师。