分割商铺合同违约处理案例：A公司解除合同是否合理？

案情简介：
南京市中山路18号以南的时代广场由A公司于1996年开始开发建设，该建筑包括地下一层和地上六层。其中，地上第一、二、三层的部分区域作为商品房对外销售，其余部分为A公司自用。1998年10月19日，时代广场仍在建设过程中，A公司与冯某签订了一份商品房买卖合同，约定出售时代广场第二层编号为28050的商铺，该商铺属于分割商铺性质，建筑面积为22.50平方米，每平方米单价为16,363.73元，总房款为368,184元。合同规定，A公司应在1998年10月22日前交付房屋，并在交房后三个月内与冯某共同办理房屋权属过户手续。该合同于1998年10月26日经南京市房地产市场管理处登记备案。冯某依约支付了全部房款，A公司于1998年11月3日将房屋交付冯某使用，但始终未办理产权过户。

此后，A公司将时代广场内的自有部分租赁给江苏嘉和百货有限公司经营。1999年6月，由于经营不善，江苏嘉和百货有限公司被哄抢而倒闭。1999年12月，时代广场购物中心在原址重新开业，但于2002年1月再次停业，导致大部分购房人所购商铺无法正常经营。在此期间，部分购房人及债权人多次集体上访，要求退房及追偿债务，A公司的出资股东也发生了两次变更。A公司陆续与大部分购房人解除商品房买卖合同并办理退房手续，而冯某等少数购房人尚未完成合同解除和退房程序。

时代广场整体长期处于闲置状态。为盘活资产、重新开业，A公司计划对整个商场的经营格局进行调整，包括对冯某所购商铺在内的所有经营面积进行重新规划，并准备启动施工。2003年3月17日和6月30日，A公司两次向冯某发出通知，主张解除双方签订的商品房买卖合同。2003年3月27日，A公司拆除了冯某商铺的玻璃隔墙及部分管线设施，随后开始调整经营布局的施工。冯某因此与A公司产生纠纷，诉至法院。

法院判决：
法院认为，A公司与冯某签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，且符合法律规定，应为合法有效。房屋交付后，由于时代广场整体经营不善，导致长期停业，造成大量资产闲置，严重影响了项目的正常运营。现A公司拟对时代广场进行整体规划调整，以实现重新开业。若冯某所购商铺不纳入此次调整范围，将影响整体布局，阻碍项目恢复营业，造成社会财富浪费，不利于社会经济发展。因此，合同签订时所依赖的事实基础和利益关系已发生重大变化。

基于公平原则和诚实信用原则，法院认为，A公司主张解除合同的请求应予支持。冯某在合同履行过程中无任何违约行为，其合法权益应受法律保护。合同解除后，冯某应获得合理充分的补偿，以保障其利益不受损失。法院认定，A公司支付的房屋增值款、违约金及补偿款，加上返还的购房价款，足以使冯某在同类地区购买到相同面积和性质的商业用房，补偿方案合理、充分，应予确认。

据此，法院判决：
1. A公司与冯某签订的时代广场编号为28050号房屋的商品房买卖合同予以解除；
2. 冯某应于本判决生效之日起十日内，将该房屋返还给A公司。

律师说法：
本案中，冯某与A公司签订的商品房买卖合同应认定为合法有效。A公司未在合同约定的期限内办理产权过户，已构成违约。在合同尚未依法解除的情况下，A公司擅自拆除冯某所购商铺的玻璃隔墙及部分管线设施，属于不当行为，应承担相应的违约责任和赔偿责任。

根据法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行不符合约定的，对方有权要求其履行，但若标的不适合强制履行或履行成本过高，则可例外。本案中，冯某所购商铺已被纳入时代广场整体调整的范围，且所占比例较小。在A公司已与大部分购房人解除合同的情况下，若强制要求A公司继续履行合同，将导致其承担过高的履行成本，破坏双方利益平衡。因此，法院允许A公司通过承担违约责任和赔偿责任的方式，代替实际履行合同。

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