代替产权人出卖房屋是否构成委托代理关系？法院判决有效

案情简介：
孙某与徐某为叔嫂关系。2004年11月，孙某在吉林铁路分局进行公产房改革时，购置了位于桦甸市铁路小二楼住宅5栋－2－10号、面积为44.48平方米的房屋，并将该房屋登记在自己名下，但尚未办理产权证。徐某持有孙某提供的购房交款凭证等文件，并主张其与孙某之间存在借贷关系，孙某曾委托其以27000元的价格代售该房屋，用于偿还债务。2005年5月13日，经中间人黄景柱介绍并见证，徐某代替孙某与方某签订了房屋买卖合同，约定由方某负责办理产权过户手续。方某有理由相信孙某已委托徐某代售房屋，因此向徐某支付了全部购房款，并实际接收了房屋。此后，因铁路系统房改政策规定，该房屋应由铁路系统统一办理产权证，加之方某自身原因，房屋一直未完成产权登记。2016年5月，该房屋被列入我市棚户区改造范围，需所有权人进行产权登记与申报，孙某以未委托徐某出售房屋为由，拒绝协助方某办理产权确认及变更登记手续。

法院判决：
本院经审理查明，双方对以下事实无争议：孙某与徐某系叔嫂关系；2005年孙某曾欠徐某款项；徐某持有孙某交付的诉争房屋交款证明等凭证；徐某与方某签订房屋买卖合同；徐某收取购房款用于抵销与孙某之间的债务。上述事实，本院予以确认。尽管孙某对房屋买卖协议中“代卖方”一词的形成时间提出质疑，但其未能提供有效证据予以证明，亦自愿放弃司法鉴定申请，故本院采信该协议的真实性。方某提交的两份便笺式书证内容不完整、含义不清，且无法证明其来源，不符合证据要求，本院不予采信。

据此，本院判决：原告方某与被告孙某签订的房屋买卖合同有效。被告孙某应于本判决生效之日起，协助原告方某办理位于桦甸铁路小二楼5栋－2－10号（铁路住宅五号楼1单元2层1室，面积44.48平方米）的房屋所有权变更登记手续。

律师说法：
徐某的代理行为法律效果应直接归属于被代理人孙某，即方某与孙某之间的房屋买卖合同具有法律效力。根据庭审调查，2005年诉争房屋虽已由孙某购买，但尚未取得产权证。在方某与徐某签订买卖合同前，孙某已向徐某交付两份交款证明，其中明确记载了交款人姓名（孙某）及交款原因（房款、职工购房办证），并加盖了收款单位的公章，具有不动产权属证书的效力。虽然孙某未出具书面委托授权书，但结合房屋买卖协议内容、双方陈述及证人证言可知，孙某与徐某为姻亲关系，且存在借贷关系，徐某代售房屋期间，孙某及其家人长期不在本市居住。因此，孙某交付具有产权证明效力的交款凭证，应视为其对徐某代售房屋的授权行为。

基于上述事实，徐某以孙某名义与方某签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。即使未办理房屋所有权变更登记，亦不影响合同本身的效力。因此，方某请求确认该房屋买卖合同有效的主张，应予支持。

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