新“国五条”重拳出击，西安二手房市场面临严峻挑战

受国家经济发展和城镇化进程的推动，中国房价在过去25年间累计净增长超过13倍，持续挤压中低收入群体的生存空间，引发民众广泛不满。尤其在近十年，房价上涨速度显著加快，房地产市场泡沫成为中国经济中的“高危片区”。在此背景下，国家对楼市的调控力度不断加大，十年间，国务院先后召开9次常务会议，专门研究房地产市场调控问题。调控政策一波接一波，力度持续增强。3月1日下午，新的“国五条”细则再次出手，要求进一步提高第二套住房的贷款首付比例和利率，并对自有住房转让征收20%的个人所得税。其严厉程度甚至超出了专家的预期，这表明调控政策已不再局限于传统的“外紧内松”思路，而是呈现出更为强劲的冲击力。

新政出台后，二手房市场迅速受到影响。此前成交量稳步上升的二手房市场，因“卖房征20%税”政策的实施，陷入混乱，市场情绪变得焦躁不安。就连一向活跃的房产中介也措手不及，从从容不迫转为焦虑不安，对市场前景的态度日趋谨慎。据业内观察，政策发布次日，全国一线城市的二手房交易量出现井喷式增长，北京、上海、南京等地的房产交易中心人满为患，排队办理过户手续，形成了短暂的“过户潮”。

业内分析指出，“国五条”通过提高交易成本，对二手房市场形成了强有力的抑制作用。预计“过户潮”将持续至政策正式实施前，而细则出台后，二手房市场成交量将呈现短期激增、长期下滑的趋势。以西安为例，该市二手房成交量长期低迷，位列全国副省级城市末位。新政进一步增加卖房成本，实际上会将这部分成本转嫁至购房者，间接推高二手房价格，无疑使西安的二手房市场更加艰难。

与此同时，部分二手房买家开始转向新房市场。在十年的调控过程中，投机和投资性购房需求逐渐被抑制，刚性需求成为楼市的主力支撑，为市场稳定发展提供了持续动力。目前，二手房的主要消费群体正是刚需购房者，新政对二手房交易的冲击，促使这部分人群分流至新房市场，带动新房市场需求量显著上升，市场普遍预期新房成交量将持续攀升，房价也将呈现“稳步上扬”的趋势。

“国五条”的调控力度确实不容小觑，但其是否真正落地见效，还需看各地细则的执行力度。2012年下半年以来，国家调控政策与地方微调措施之间的博弈不断上演。国家强调“以民为本”，力图通过调控稳定房价，而地方则因依赖土地财政，难以完全摆脱对高房价的依赖。因此，要实现房价调控不留死角、限购政策全面覆盖、二套房首付和利率上调以及二手房交易税征收等目标，关键仍在于地方细则的落实力度。未来，政策执行效果如何，仍需持续观察。