违章建筑出租合同是否有效？无产权证房屋能否合法出租

违章建筑出租合同是否有效？2006年10月18日，阿旺与小曾签订了一份《房屋租赁合同书》，约定阿旺将位于思明区后埭溪路的一间105平方米的店面出租给小曾，月租金为3000元，租期为15年。合同还规定，若小曾拖欠租金超过半个月，阿旺有权解除合同、收回房屋并追讨所欠租金及违约金。然而，该合同履行至2008年时，阿旺认为小曾未按约定支付租金，遂向法院提起诉讼，请求解除租赁关系，并要求小曾支付拖欠的房租4.45万元及水电费1.35万元，共计5.8万元。小曾则反驳称，阿旺每月都向他收取租金和水电费，不存在拖欠租金的情况。此外，他指出阿旺承诺让他使用店面15年并收取了押金，但阿旺经常停水停电，导致其无法正常经营，因此请求法院驳回阿旺的诉讼请求。

思明区人民法院审理后认为，根据阿旺提供的社区居委会及梧村街道办事处的证明，仅能确认该店面建于1982年，但无法证明是阿旺所建，且阿旺未能提供该房屋的合法批建手续或产权证明。因此，在缺乏合法权属依据的情况下，法院认定双方签订的租赁合同无效。这意味着阿旺无法依据该合同主张权利，也无法通过法律途径追回租金。

2008年12月下旬，法院向阿旺释明相关法律后果，但阿旺未在规定期限内变更诉讼请求。由于解除合同的前提是合同有效，而法院已认定合同无效，因此阿旺基于合同有效提出的诉求与法院认定的事实相矛盾，最终未能得到支持。法院指出，阿旺的店面实际上已无偿出租给他人，无法通过法律手段追回租金。

鉴于房东阿旺未取得房屋产权证，也未办理相关批建手续，该房屋存在法律瑕疵，不适宜立即通过诉讼解决租赁纠纷。建议在相关手续完备后，再与租客进行友好协商处理。

近年来，市民法律维权意识不断增强，在选择通过诉讼维护自身权益时，应充分考虑诉讼可能带来的风险与责任，明确自身权利义务，以避免不必要的法律纠纷。