只签协议未过户的房屋买卖是否有效？买房没过户房子归谁？

只签订协议而未办理过户手续的房屋买卖是否有效？李某于2001年1月至4月期间多次向陈先生借款共计25000元，因无力偿还，李某将一套房屋以3万元的价格出售给陈先生，并签订了买卖协议，且进行了公证。之后，陈先生又支付了5000元，但双方始终未到房产管理部门办理产权变更登记手续。在法院执行李某的借贷纠纷案件时，该房屋被依法查封。李先生以该房屋已出售给自己为由提出异议，但法院认为，李某与陈先生之间的房屋买卖协议虽为双方真实意思表示，且已成立，但由于未依法办理房产变更登记，违反了法律规定，因此房屋所有权的转让未发生法律效力，房屋仍归李某所有，异议不成立。

签订合同后，合同的生效与财产所有权的转移并非同一概念。根据我国《民法通则》第七十二条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这意味着，对于动产（如手机、电视、家具等），一旦完成交付，所有权即转移，无需额外手续。然而，对于不动产（如房屋），其所有权转移则需以登记为前提。

我国《土地管理法》和《城镇私有房屋管理条例》等相关法律明确规定，不动产的所有权变动必须通过登记手续予以确认，即完成过户登记后，所有权才正式转移。《合同法》也对房屋买卖合同的效力与所有权转移的效力进行了区分，指出房屋买卖合同自依法成立时即生效，但房屋的所有权只有在完成登记过户后才发生转移。

因此，李某与陈先生虽已签订房屋买卖协议并完成公证，但由于未办理过户手续，房屋所有权并未依法转移。法院据此认定该房屋仍归李某所有，异议不成立。

在此，笔者提醒广大购房者，在购买二手房时，务必核实卖方的资信状况，并在签订协议后及时办理房产变更登记手续，以确保房屋所有权的合法转移，避免因手续不全而引发不必要的法律纠纷和财产损失。