北京确定商住执行口径： 3•26前已购房可租售

北京确定商住执行口径

5月23日出台“补充说明”从更加人性化的角度兼顾了已购买商住类物业人群的居住权益。

3月26日晚间，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，对北京市的商业、办公类项目（以下简称商办类项目）进行监管，其中对个人购买商办类项目的限制措施，在全国范围内开启了对商住房限购的先河。公告要求，开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。公告还强调，在政策执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1.名下在京无住房和商办类房产记录的。2.在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

5月23日的“补充说明”仍然继续执行3月26日政策，但进一步保障和明确了商住类物业人群权益。陈志表示，商办类房屋虽然本身并不是居住属性，但鉴于部分商办类房屋的购房者，购买后确实已经住进去，所以这次执行口径对于这些购房者的利益还是照顾了。换句话说，已购的商办类房屋不会拆除那些居住设施，出租的话也不会限制不让租给个人，也就是说以前怎么用，现在还是怎么用，没有改变。这里面透出一个原则，就是商办类房屋如果现在是用来住的，还可以继续住。但如果是拿来投资炒房的，再出售必须要符合限购。这就将购买商办是解决购房人自身问题，和去投资炒房这两种情况区分开。合理的需求政府予以照顾；投资投机、靠倒商办来赚钱的坚决遏制。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，政策更加人性化，虽然从内容看，与之前调控政策要求并无区别，但基本明确了政策的主要方向是遏制增量，对存量，特别是小业主已经使用的存量暂做引导。所以这应该说是调控的相对人性化之处。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，北京此次出台类似说明，也是为了让当前的商住政策更具有可操作性，尤其是一些已经入住的商住项目，通过此类说明，对于后续住房交易和持有等会有一个较为积极的管制作用和引导作用。

相关链接：什么是租户的优先购买权

承租人的优先购买权，是指出租人在租赁合同的有效期限内出卖租赁物时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。优先购买权的立法精神和目的就是要赋予承租人在购买承租房屋时的优先性，使出租人和承租人的租赁法律关系不因出租人的出卖行为而受到影响，维护交易秩序的稳定，促进市场经济的发展。出租人出卖租赁房屋，在同等条件下，卖给第三人和卖给承租人，其利益不受任何影响，出租人卖给承租人更有利于保护承租人利益。

我国合同法第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权”。

如房东欲出售出租房屋，而房客有意购买时，房客应注意从以下几方面行使和保护自己的优先购买权：1、要求房东提前三个月通知出售承租房屋的事项。如自通知之日起未到三个月且房客还未考虑好购买而房东欲卖给他人的，房客有权阻止其交易。2、房客不要轻易书面承诺放弃购买承租房屋或用退租等行为表示事实放弃，因为这已表示放弃了优先购买权，如再想购买就无法以此对抗第三人。3、如对房东提出的出售价款等条件没有太大异议，应尽快签约，以避免房东又联系到出更高价款的买家来抬高出售条件。如果无法尽早签约，应保管好对方所提出售条件的书面证据，以备双方发生纠纷之用。4、如房东不顾房客的优先购买权卖给他人时，房客应及时起诉并申请法院采取保全措施，将承租房屋查封以阻止其交易。