北京“商改住”风险揭秘：已购房屋能否真正居住？

2016年9月25日，在北京顺义区“旭辉26街区”项目现场，张艾和程轩仅用10分钟便决定支付4万元定金。然而，几个小时后，张艾在电脑前泪流满面。这对“85后”夫妻此前对“商改住”项目一无所知，直到回家后才在网上了解到相关风险，包括产权仅有50年、水电费用较高、无法落户以及缺乏学区配套等问题。程轩则认为，未来或许可以在5年后换一套普通住宅，让集体户口落户，因此坚持继续购买。

去年10月22日，两人交齐了首付款88万元，购得一套初始面积为48.9平方米的LOFT。张艾表示，当时每天都在网上查阅相关信息，包括住建委官网，但并未发现明确禁止商住房用于居住的条文，因此逐渐放下担忧。

然而，从2017年3月下旬开始，北京对“商改住”项目展开了一系列严厉整治措施。3月26日，北京市住建委联合多个部门发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，明确规定未经批准，商办类项目不得擅自改为居住用途。不到一个月，4月18日，北京市又发布《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》，其中第六条特别指出，规划和住建部门在竣工验收时，将严格审查项目是否按照规划用途施工，若发现存在改变用途的迹象，如预留上下水管道、厨房通风口等，将不予验收。

此时，张艾和程轩购买的房屋已进行网签，但尚未竣工验收。他们开始担心，如果按照新政执行，房屋是否会被认定为违规，导致无法交房？未来是否需要拆除居住设施，使房屋彻底失去居住功能？这些疑问让他们最终决定无条件退房。

由于大量业主对新政的疑虑和退房诉求，北京市住建委于5月18日组织了开发商、业主代表和相关方的协调会。会上，北京市住建委房屋市场管理处处长张建兴对近期关于“商改住”政策的不准确解读进行了澄清。他指出，对于在3月26日24时前已完成网签的“商改住”项目，开发商应按照合同约定按时交房；同时，所有在该时间点前完成网签的项目，均可通过中介机构进行正常买卖和租赁。

面对业主的质疑，多位“旭辉26街区”项目业主表示，他们购房的主要原因正是开发商展示的精装修样板间，认为其具备居住功能。部分业主还展示了开发商的宣传画册，其中“居住”“居所”等字眼频繁出现，引发对开发商承诺效力的讨论。

对此，相关律师指出，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料通常属于要约邀请，但如果开发商对房屋及相关设施的说明和允诺具体明确，并对合同订立及价格产生重大影响，则应视为要约。即使这些内容未写入合同，也应视为合同的一部分，开发商若违反，需承担违约责任。

此外，《中华人民共和国广告法》规定，广告内容涉及需行政许可的事项，必须与许可内容相符。律师强调，在北京，未经批准的商办类项目不得使用“居住功能”等字眼进行宣传。若开发商以此类宣传内容销售房屋，不仅可能面临法律责任，还可能影响合同的法律效力。