租房后与他人合作经营是否属于转租？法院判决解析

案情简介：
2012年9月30日，胡某与余某签订了一份房屋租赁合同。合同约定：胡某将其个人所有的房屋出租给余某用于经营快捷宾馆，租赁期限为5年，自2012年10月1日起至2018年1月1日止，其中包括三个月的装修期。租金为每月25元/平方米，租期内每月租金为19169.25元。合同中约定，若承租人出现以下情形之一，出租人有权终止合同并收回房屋：1、擅自将房屋转租、转让或转借；2、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益；3、拖欠租金累计达三个月。

合同签订后，胡某依约将房屋交付余某使用。为满足宾馆经营需求，余某在租赁房屋内不仅开设了宾馆，还设立了小吃部、汽车轮胎经营部以及烟酒超市，其中烟酒超市的实际经营者为彭某。彭某与余某于2012年12月15日签订合作协议，共同经营烟酒超市。宾馆、小吃部、汽车轮胎经营部及烟酒超市均于2012年10月1日完成装潢，并在2012年12月20日前陆续开业。

胡某认为，余某与彭某的合作协议实质上是将房屋转租给彭某，因此不符合租赁合同的约定，遂向法院提起诉讼，请求终止与余某的租赁合同，并要求余某立即腾房、返还房屋。

法院判决：
驳回胡某的诉讼请求。

法院经审理认为，胡某与余某之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法有效，且已实际履行，双方存在合法的租赁关系。余某与彭某共同经营烟酒超市的行为，属于合法的合作经营方式，未违反相关法律规定，亦未超出租赁房屋的使用性质，因此不属于合同中所指的“转租”行为。

此外，法院指出，余某在租赁房屋内开设的小吃部未办理工商登记，胡某未能提供有效证据证明该经营实体并非由余某实际经营。根据合同约定，胡某在2012年12月20日前应已知晓相关经营情况，但其未能在之后的六个月内向余某提出异议，故其主张终止合同及要求腾房的请求缺乏法律和事实依据，法院不予支持。

律师说法：
关于“租房后与他人合作经营是否属于转租”的问题，《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”

本案中，胡某与余某签订的租赁合同合法有效，双方应依约履行。余某在租赁房屋内与彭某合作经营烟酒超市的行为，属于合法的经营方式，未违反合同约定，也未构成转租。因此，合同解除的条件未成就，胡某无权单方主张解除合同。

综上，本案提醒我们：合同双方应严格按照约定行使权利、履行义务。如遇纠纷，建议及时咨询专业律师，以保障自身合法权益。