租户拖欠租金 出租人能否解除合同？法律解析与案例分析

案情简介：
2013年10月1日，某公司与王某签订了一份《购物广场租赁合同》，王某承租商铺用于经营，租期为六年，自2013年10月1日至2019年9月30日。合同约定，租金从2元/平方米/天逐步递增至3元/平方米/天，按季度支付，每期租金及物业费需在租赁期开始前15日内支付。此外，电费为1元/度，水费为3.6元/吨，物业费为1元/平方米。合同第九章第一条明确约定：王某应按合同约定及时足额支付租金，不得拖延。如逾期支付，应自逾期之日起每日按拖欠租金的千分之五向某公司支付违约金。第十八章第五条则规定：若王某出现逾期30天未支付房租等情形，某公司有权提前终止合同，并要求王某支付相当于合同终止前三个月租金的违约金，同时赔偿某公司的实际损失。

合同签订后，王某经营至2015年7月10日停业，租金仅支付至2014年6月。此后，某公司多次催讨租金未果，遂向法院提起诉讼。法院判决如下：

法院判决：
法院认为，根据《中华人民共和国民法典》相关规定，债是按照合同约定或法律规定在当事人之间产生的特定权利义务关系。本案中，某公司与王某签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方应依约履行义务。王某长期拖欠租金，已构成根本违约，且符合合同第十八章第五条规定的提前解除合同的情形，因此某公司请求解除合同的主张，法院依法予以支持。

合同权利义务终止后，不影响合同中有关结算和清理条款的效力。因此，某公司要求王某按照合同第十八章第五条的约定支付合同终止前三个月租金的违约金，法院予以支持。违约金具有惩罚性和损失填补功能，王某已承担了合同终止前三个月租金的违约金，因此在合同解除后，某公司的损失已通过该违约金得到合理补偿，无需再另行主张租金及物业费的利息损失。法院支持某公司要求王某支付自2014年6月至2015年7月10日期间的租金及物业费的请求。

对于某公司要求王某按照合同第九章第一条的约定，按每日0.5%的标准支付逾期违约金的请求，法院认为该比例过高，不予支持。此外，王某已支付100000元履约保证金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编相关问题的解释（一）》第85条的规定，该保证金已特定化并由某公司占有，可作为债权的担保。因此，该笔保证金应优先用于抵偿王某所欠租金债务。

律师说法：
根据《中华人民共和国民法典》第七百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人有权要求承租人在合理期限内支付。若承租人逾期仍未支付，出租人可依法解除合同。本案中，某公司与王某签订的租赁合同合法有效，王某未按时支付租金，构成违约，应依法承担相应责任。某公司已履行催告义务，王某仍未支付，因此某公司有权依据法律规定和合同约定，主张解除合同。

综上所述，出租人在租户长期拖欠租金的情况下，有权依法解除租赁合同。如遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，以维护自身合法权益。