群租房违规租赁引纠纷，合同是否有效？法邦网律师详解

案件详情：群租房违规租赁引发纠纷
2013年8月，小张与一家房屋中介公司签订租赁合同，租下一套房屋中的一间，租期为一年。在此期间，中介公司将房屋的其他房间进行隔断，分别出租给多人。第二年4月，相关行政管理部门开展群租房专项整治，要求承租人限期搬离。5月中旬，小张主动搬离，但此时距离合同约定的租期结束尚有两个月之久。随后，小张将中介公司诉至法院，主张因房屋属于群租房，租赁合同应为无效，要求返还剩余租金及押金。

法院判决：群租房违规不影响合同效力
法院审理后认为，小张与中介公司之间的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。虽然中介公司将房屋用于群租，违反了相关管理规定，但该行为并不影响合同本身的效力。法院最终确认双方合同解除，并判决中介公司返还小张已支付的剩余租金及押金。

律师分析：群租合同的效力判定
根据法律规定，房屋租赁合同被认定为无效的情形主要包括以下几种：
（一）出租人未取得建设工程规划许可证或未按规划许可内容建设房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但如果在一审法庭辩论终结前取得相关许可或经主管部门批准建设，则合同有效；
（二）出租人将未经批准或未按批准内容建设的临时建筑出租，合同无效。但若在一审前获得主管部门批准延长使用期限，则延长部分有效；
（三）租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。若在一审前经批准延长使用期限，则延长期间有效；
（四）当事人以未办理登记备案手续为由请求确认合同无效的，法院不予支持。但如果双方约定以登记备案为合同生效条件，且一方已履行主要义务，另一方接受的，可视为合同有效。

本案中，小张与中介公司签订合同时意思表示真实，且涉案房屋具备合法建设手续，不属于临时建筑，因此中介公司主张合同无效缺乏法律依据。法院依法支持小张的合同解除请求，并判决中介公司退还剩余租金及押金。

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