房屋交易中限购政策是否导致合同无效？法院判决解析

案情简介：限购政策是否导致房屋买卖合同无效

2016年12月20日，王某与A地产公司签订《商品房买卖合同》，购买其开发的青岛华府小区一套商品房，总价款为107万元。合同约定，王某需支付首付款的三成，剩余部分通过银行按揭贷款支付。然而，在办理贷款过程中，因王某征信存在问题，未能通过银行审核。A地产公司随后告知王某，若无法通过贷款支付尾款，必须全款购房，否则需承担违约责任。随后，青岛市政府出台限购政策，规定只有本地户籍居民才具备购房资格。王某因此认为自己不符合购房条件，遂提起诉讼，请求确认合同无效，并要求返还已支付的首付款。

法院意见：限购政策不构成合同无效的理由

法院认为，王某与A地产公司在2016年12月20日签订《商品房买卖合同》时，双方意思表示真实，不存在错误认识，且在合同签订时限购政策尚未实施，因此合同在签订时具备法律效力，不存在无效情形。限购政策属于地方政府的调控措施，不属于法律或行政法规的强制性规定，因此不能作为认定合同无效的依据。因此，法院驳回了王某的诉讼请求，认定该合同合法有效，应继续履行。

律师分析：合同无效的法定情形

根据《合同法》第五十二条规定，合同无效的情形包括以下五种：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。依据上述规定，判断合同是否有效，应以全国人大会及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，地方性法规和规章不能作为认定合同无效的依据。

限购政策作为政府调控房地产市场的行政措施，属于政策范畴，并非法律或法规。因此，限购政策并不构成合同无效的法定理由。虽然限购政策可能影响合同的履行，但并不意味着合同本身无效。在本案中，王某与A地产公司在限购政策出台前签订合同，其购房资格在当时并未受到限制，因此双方应继续履行合同义务。若因政策变化导致合同无法履行，双方可协商解除合同，而非直接主张合同无效。

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