社科院专家解读：高房价是特大城市的宿命，土地供应难以改变现状

房价上涨是一线城市的宿命

2017年5月26日，全国人大财经委副主任委员黄奇帆在复旦大学的专题讲座中指出，中国存在土地供应失衡的问题。大城市由于人口大量聚集和持续流入，每年新增的住宅用地却相对较少。他提出，大城市人口多，就应该相应增加土地供应，实现“人口跟着产业走，土地跟着人口走”的理念，即土地供应应与人口规模同步增长。

从逻辑上看，人口越多，住房需求越大，扩大土地供应似乎是理所当然的解决方案。然而，从历史和现实来看，在大城市病和人口持续涌入的压力下，特大城市的有效供地能力十分有限，难以对住房市场产生实质性的调节作用。过去15年间，北京常住人口从1028万迅速增长至2018.6万，仅用了短短6年时间就突破了2000万大关。伴随着人口激增，城市规模也不断扩张，从二环扩展到六环，甚至大七环正在建设中。这正是“土地供应爬行钉住人口规模”的直接体现。

曾经的三环外是人迹罕至的荒地，而如今六环外的房价已远超许多二线城市的高点，甚至高出一倍以上。人口的快速增长和城市规模的被动扩张，使得北京面临着严重的城市病和高房价问题。居民的通勤时间被不断拉长，生活质量显著下降，人情味逐渐淡薄。更为严峻的是，由于城市病的加剧，北京不得不向外疏散人口，而为了防止人口再次集中，住房供应不仅无法扩张，反而可能需要适当缩减。

显然，北京就是这样一个典型案例。在城市化和大城市化这一特定历史阶段，人口的持续涌入是动态的，不会因为土地供应的增加而停止。而受限于资源、环境和交通等承载能力，城市扩张无法无限制进行。因此，在一线城市，土地供应根本无法跟上人口增长的步伐。或者说，高房价已经成为这些城市难以摆脱的宿命。

为了稀释高房价，一些城市试图通过扩大土地供应来缓解压力，但这只是“望梅止渴”的幻想。并不是所有空地都能转化为有效住房供给，也不是所有地方都适合无休止地盖房子。城市的发展需要综合考虑环境、交通、基础设施等承载能力。以北京为例，尽管有人认为四环至五环、五环至六环之间仍有大量空地，甚至二环内还有大片平房，可以作为新增住房的潜力区域，但实际上这种看法存在误区。

如果将这些空地全部开发为住宅，提高容积率，势必会导致交通拥堵问题进一步恶化，甚至难以解决。因此，特大城市若想维持宜居水平，不仅无法继续扩大供地，反而需要对部分老旧、违章住房进行拆除，以疏散人口、缓解城市压力。目前，我国一些特大城市正在通过整治“开墙打洞”、拆除违建、迁走低端产业等方式，逐步实现这一目标。

综上所述，只要人口城市化和大城市化的趋势不发生根本性改变，高房价几乎就是现阶段我国特大城市的必然结果。从影响房价的因素来看，长期来看是人口规模、城市化率和经济发展水平，短期则与利率、货币供应量以及政府税费政策密切相关。而总体而言，房价的核心决定因素是供求关系。一线城市的房价之所以居高不下，正是因为购房需求旺盛，而住房供应不足。在供不应求的市场环境下，任何新增的税费政策，最终都会转嫁到购房者身上。

因此，征收房产税虽然可能在政策上被视为调控手段，但其实际效果并非如人们所期望的那样。相反，房产税的开征可能会进一步加剧购房者的负担，反而推高房价。这在现实中已有诸多例证。