社科院专家谈降房价：房价上涨是一线城市的宿命

房价上涨是一线城市的宿命

2017年5月26日，全国人大财经委副主任委员黄奇帆于复旦大学的专题讲座中也提出，中国存在土地供应失衡，大城市人口集中多流入多，结果每年新增的住宅用地反而相对要少。

据此他认为，大城市人多就应该多供地，实现人口应跟着产业走，土地应跟着人口走，土地供应爬行钉住人口规模。

从直观上看，人越多需要的住房就更多，扩大供地似乎是非常符合逻辑的主张。但从历史和现实看，在大城市病和人口涌入压力面前，特大城市的有效供地能力极其有限，可能不足以对住房市场走势产生重大影响。

通过扩大供地来解决超大城市住房供求矛盾，逻辑上非常简单直观，其实际效果如何呢？

曾有这么一个特大城市，1986年常住人口达到1028万，首次进入千万人口俱乐部。在城市化和大城市化的背景下，随着人口的不断流入，2005年该城市达到1538万，19年净增510万人。

此后人口流入加速，接着只花了6年，人口规模又增加了约500万人， 到2011年常住人口已经突破2000万，达到2018.6万人。与超乎预期的人口激增相适应，城市规模被动地一圈圈摊大饼式地往外扩展，由二环扩展到六环，目前大七环也正在建设之中。

这应当就是土地供应爬行钉住人口规模的直接结果。在15年前，该城市三环外就属于偏僻得没人愿去的地方。而今六环外的住房单价，都要比很多二线城市最贵的住房还贵一倍以上。

由于人口的激增和城市建设规模被动扩大，这个城市正饱经受严重的城市病和高房价症。

众多城市居民的宝贵青春，都在超长的上下班通勤时间中被不知不觉消耗。城市过大也造成人情的淡漠和生活品质的严重下降。城市过大还有一个必然结果是房价畸高，尽管房价全国第一，住房还经常需要抢购。最要命的是，由于患上严重的大城市病，这个城市不得不向外疏散人口。为避免疏散人口重新聚集，住房供应不仅无法有效扩大，还必须呈相对收缩的态势。大家都知道，这个城市就是北京。

在城市化及大城市化这个特定的历史阶段，大城市人口的涌入是动态的，并不会随着土地供应的及时跟进而停滞不前。扩大的土地供应，必将被更多的人口涌入所消化。而受制于资源环境交通等的承载能力，大饼又不能无限制地摊下去。所以在一线城市，土地供应最终是没法钉住人口规模的。或者说，高房价是这些城市在这一历史阶段的宿命。

为了稀释房价这一无法达成的目标，而将城市摊成一个让人难以接受的超级大饼，这个教训是非常深刻的。从现实看，大多数特大城市，土地扩大供给的空间已经很小了。通过扩大土地供给来平抑大城市房价，只能是一个望梅止渴式的良好愿望。并不是有空地就能形成有效供给，也不是说房子可以一直盖下去。这还需要考虑到区域的环境、交通、公共基础设施等的承载能力。

仍以北京为例，尽管有人“惊奇”地发现在四环到五环之间、五环到六环之间还存在不少空地，二环以内甚至还有大片平房，从而认为它还有很大的供地潜力，这实际上是一种误解。

如果北京把这些空地都盖上了房子，把容积率进一步提高，那交通拥堵问题将极度恶化以至于无解。

在这种背景下，特大城市如果要提高或至少保持现有宜居水准，不仅没有条件扩大供地，还需要把现有的存量住房拆掉一部分以疏散人口。典型的手段如通过整治开墙打洞、拆除违建、迁走批发市场等低端产业等形式，把低端产业吸附的人口导出。这项运动，在我国的一些特大城市正在轰轰烈烈地开展。

所以，在未来的很长一段时间内，中国的特大城市都没有扩大住房供给的潜力，甚至还需要拆除一部分老旧、违章住房，以缓解交通环境压力、维系城市宜居水平。总之，只要人口城市化和大城市化的动力不发生根本性改变，高房价几乎就是现阶段我国特大城市的宿命。

房价和房产税有什么关系

影响房价的因素有很多，长期来讲是人口、城市化率和经济发展程度，短期来讲是利率、货币量、政府税费政策。而总体上来讲，影响房价的根本因素则是供求关系，一线城市之所以房价涨得不要不要的，还不是因为买的人多，供的房少。

在供不应求的情况下，所有新征的税收、新出的费用，都会落到弱势一方也就是买房者的头上。

所以征收房产税，最后倒霉的不是手里已经有多套房的主儿，而是新买房的人。开征房产税不但无助于降低房价反而会助推房价，这是有活生生的例子的。