合肥房价暴涨暴跌背后原因揭秘：限购令影响及炒房团操作分析

合肥房价在2023年全国70个大中城市新房售价环比涨幅排名中首次位居榜首，引发广泛关注。然而，这一涨幅并非源于市场基本面的持续升温，而是与政策调控、资金流动等因素密切相关。去年下半年，特别是10月2日之后，合肥出台“史上最严限购令”，房地产市场迅速由高温状态转为低迷，价格持续回落，成交量大幅萎缩。尽管如此，房价却在短时间内出现大幅上涨，甚至出现个别小区房价腰斩的现象，令不少市民感到意外。

合肥作为长三角城市群的重要副中心城市，长期以来房价保持平稳，与周边城市如上海、杭州、南京相比，其经济总量和人口承载能力相对有限，房价也一直不温不火。但为何在去年房价却出现如此迅猛和突兀的上涨？背后的原因值得深入探讨。

据合肥本地房产中介透露，去年合肥楼市中出现大量“炒房团”，其中尤以“金融炒房客”最为活跃。这些炒房者通过“高评高贷”的方式，利用银行贷款政策的漏洞，将房产价值虚高，从而套取更多资金用于继续炒房。例如，一位合肥市民李文杰向《中国经济周刊》记者透露，合肥房价多年较为“低调”，在南京房价已突破万元时，合肥房价仍徘徊在3000至5000元/平方米之间，直到2015年才首次突破万元大关。而2016年，合肥房价迎来一轮超预期的暴涨，甚至有市民形容：“有时过马路的时间，房价就能涨200到300元/平方米。”

王涛，合肥一家大型房产中介的主管，向记者指出，去年合肥楼市吸引了大量外地炒房团，他们像“洪水般涌入”，导致房价迅速攀升。这些炒房团主要分为两类：一类是“金融炒房客”，他们或单人行动，或组团而来，利用房源紧张的时机，迅速购入多套房产，再通过高估房产价值获取高额贷款，形成资金循环。另一类则是“主流炒房团”，他们更倾向于寻找面积较大的房产，以提高贷款额度，从而获得更大的资金杠杆。

据王涛介绍，一些“金融炒房客”甚至不需要自掏腰包，只需通过银行贷款套现，赚取差价后按比例分成。他曾协助一个由浙江四人组成的炒房团，该团队背后有几家公司提供资金支持，一次性购入20套房产，进行高评高贷操作，从中套取大量资金。

在房价上涨的同时，也出现了不少购房者要求退房的情况，主要分为以下三类：

1. **主动违约型**：部分购房者依据《上海市商品房预售合同》第七条的规定，故意逾期付款或拒绝付款，制造违约事实，以此要求开发商扣除一定比例的违约金后允许退房。通常违约金比例为1%至3%，相对于房价下跌幅度，购房者认为这一比例是可以接受的。

2. **“不可抗力”型**：一些购房者以“不可抗力”为由申请退房，理由包括国家宏观调控政策、银行贷款政策变化，导致他们无法获得贷款，从而无法履约。此外，契税调整、家庭经济困难等也被视为“不可抗力”的范畴。

3. **“无需理由”型**：这类购房者认为，由于购买的是期房，尚未办理产权过户手续，因此在未取得小产证之前，房屋仍属于开发商。因此，只要他们愿意承担违约责任，开发商就应无条件同意退房，无需任何额外理由。

这些现象反映出合肥房地产市场在政策调控和金融投机的双重作用下，出现了与市场基本面不符的剧烈波动，值得进一步关注与研究。