卖房人违约 买房人可获得违约可得利益有哪些

案例简介：卖房人违约拒绝交易，买房人起诉求赔偿

2007年11月，朱某（买方）与陈某（卖方）通过中介公司居间介绍签订购房合同，并于本月向房产交易中心申请过户。2007年12月初，人民法院在审理陈某和其妻子离婚的案件中查封了涉讼房屋。2007年12月中旬，房地产交易中心发出《不予登记告知书》。2009年7月，原告起诉两被告，要求解除买卖合同，两被告共同返还原告购房款300万元、因被告违约行为导致的涉讼房屋增值部分的损失117万元、重购房产税费损失3.5万元、装修损失15万元、中介服务费2万元以及贷款的利息损失。

法院判决：直接损失可配，非可得利益范畴不支持

法院经审理认为，根据相关法律规定，本案被告违约给原告造成的损失，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益。原告主张的购房款返还理应返还，房屋增值差价、装潢残值及中介费等，应属法律规定的直接损失或可得利益范畴，依法应当予以支持。但原告主张的重购房产税费损失一项并未实际发生，不属于直接利益损失或可得利益范畴，故对原告该项请求不予支持，并于2010年4月作出最终判决。

律师说法：买房人因为卖方违约获得的可得利益有哪些

本案涉及违约可得利益，即当事人一方违反合同使权利人在正常、适当履行情况下本来可以实现和取得的财产利益未能实现和取得，或者称其为因违约导致权利人应增加而未增加的那部分财产。违约可得利益具有未来性、期待性、可得性，对于违约可得利益损失认定，我国《合同法》第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。此条规定中“当事人一方……获得的利益”体现了完全赔偿原则，即违约方对因违约行为使守约方遭受的全部损失负全部赔偿责任，包括守约方的可得利益赔偿。“但不得……的损失”体现了合理预见原则，具体到本案，违约可得利益损失预见主体为被告，预见时间为缔约当时，遇见标准为社会一般人能够预见或应当预见。本案正是根据此两项原则对案件做出的最终判决。

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