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二手房买卖业主违约咋办,二手房买卖卖方违约怎么赔

房产纠纷 11个月前 (06-04) 浏览 29

二手房买卖业主违约咋办,二手房买卖卖方违约怎么赔?二手房买卖纠纷多,由于二手房买卖牵扯到买卖双方、银行、中介等多方利益关系,违约的原因也是五花八门。请看下面的案例。

购买二手房交定金 后来发现竟是查封房

经某中介公司居间介绍,买方陈先生与业主李先生签订《二手房买卖合同》,以100万购买李先生深圳市罗湖区某房屋,合同约定:买方于签约之日支付卖方定金2万元,11月13日前监管首期款18万元,余款按揭支付。卖方保证物业产权没有查封,没有设定抵押,拥有完全处分权。双方于银行出具贷款承诺后3日内签订《深圳市二手房买卖合同》办理递交过户手续,任何一方逾期履行义务超过十日,对方可解除合同并有权选择要求其支付房地产总价款20%的违约金或承担定金罚则。

上述合同签订后,买方如约支付了卖方定金2万元,11月16日监管了首期款28万元,11月20日取得了70万元的贷款承诺,卖方亦将房地产证原件交付中介做过户之用,但在递件时却被交易中心告知房屋因欠税早在2000年已被罗湖国土分局产权科查封,必须补税并申请解除查封后方可生成买卖合同办理过户手续。卖方在补税后,因传闻旧改迟迟不予办理解封手续,导致交易无法完成,银行收回了首期款监管协议及贷款承诺函原件。

买方提起仲裁 卖方拒不赔偿违约金

陈先生向深圳仲裁委提起仲裁,要求裁决解除双方签订的《二手房买卖合同》;裁决卖方支付购房违约金20万元并返还定金2万元;裁决卖方承担买方律师费2.2万元及仲裁费、保全费。仲裁过程中卖方委托律师辩称:

1、涉案房屋实际属于李先生夫妻共有,签约后李先生妻子不同意,双方签订的合同无效;

2、买方陈先生没有及时支付首期款,也没有申请银行按揭,没有收到按揭承诺;

3、签约时自己不清楚房屋属于查封状态,没有恶意隐瞒查封行为;

4、合同无效不适用违约条款,无需支付违约金。

仲裁审理后裁决 卖方返还定金并赔偿

仲裁委员会经审理认为双方签订的《二手房买卖合同》是双方当事人真实意思表示,内容与形式均没有违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效,涉案房产无论是否是夫妻共同财产都不能对抗善意买受人。虽然《二手房交易资金监管协议》迟于合同约定的时间签订,但卖方未予追究并签署了该协议,是以自己行为表示对延期行为的认可,买方已实际履行了合同义务。卖方因转让房屋处于查封状态而致使买方无法过户,违反了合同约定的义务。违约责任的承担不以过错为要件,因此无论是否因卖方过错导致房产被查封,卖方都应该承担违约责任。卖方后明确表示不予履行出售义务,拒绝履行合同构成根本违约。

仲裁庭最终裁决李先生也就是卖方支付买方购房违约金20万元(成交价的20%)并返还定金2万元;补偿买方律师费2.2万元;并由卖方承担保全费1730元以及仲裁费13425元。

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