二手房买卖卖方违约怎么办？违约赔偿标准及案例解析

二手房买卖中，若业主违约，买方该如何维权？卖方违约又该如何赔偿？二手房交易涉及买卖双方、银行、中介等多方利益，因此纠纷频发，违约原因也多种多样。以下是一个典型案例，供参考。

陈先生通过某中介公司介绍，与业主李先生签订《二手房买卖合同》，以100万元的价格购买李先生位于深圳市罗湖区的一处房产。合同约定：陈先生应在签约当日支付2万元定金，于11月13日前监管首期款18万元，剩余房款通过按揭支付。同时，卖方承诺该房产无查封、无抵押，且拥有完全处分权。合同还规定，双方在银行出具贷款承诺后3日内签订《深圳市二手房买卖合同》并办理过户手续。若任一方逾期履行超过10日，另一方可解除合同，并有权要求违约方支付房价20%的违约金或适用定金罚则。

合同签订后，陈先生依约支付了2万元定金，并于11月16日监管了首期款28万元，11月20日取得了70万元的贷款承诺。李先生也配合将房产证原件交予中介，准备办理过户。然而，在递件时，交易中心却告知该房产因欠税早在2000年已被罗湖国土分局产权科查封，必须补缴税款并申请解除查封后，才能生成买卖合同并办理过户手续。

李先生在补税后，因传闻房屋面临旧改，迟迟不肯配合解除查封，导致交易无法继续进行。最终，银行收回了首期款监管协议及贷款承诺函原件，交易彻底中断。

陈先生随后向深圳仲裁委员会提起仲裁，请求：解除《二手房买卖合同》；卖方支付购房违约金20万元、返还定金2万元；并赔偿律师费2.2万元及仲裁费、保全费等相关费用。

在仲裁过程中，李先生委托律师进行答辩，提出以下几点理由：
1. 涉案房屋实际为李先生夫妻共有，签约后其妻子不同意出售，因此合同无效；
2. 陈先生未按时支付首期款，也未及时申请银行按揭，未收到贷款承诺；
3. 签约时李先生并不清楚房屋存在查封情况，不存在恶意隐瞒；
4. 若合同无效，则不适用违约条款，无需支付违约金。

仲裁委员会经审理认为，双方签订的《二手房买卖合同》是真实意思表示，内容和形式均未违反法律、行政法规的强制性规定，合同应属合法有效。即使该房产存在夫妻共同财产的问题，也不能对抗善意的买受人。此外，虽然《二手房交易资金监管协议》签订时间晚于合同约定，但李先生并未提出异议，且已签署该协议，视为对延期的认可。陈先生已履行合同义务，而李先生因房屋处于查封状态导致交易无法完成，违反了合同约定，构成违约。

仲裁庭指出，违约责任的承担并不以过错为前提，因此无论查封是否由李先生过错导致，其都应承担相应责任。李先生明确表示不再履行出售义务，构成根本违约。最终，仲裁庭作出如下裁决：
李先生需向陈先生返还定金2万元，并赔偿购房违约金20万元；
同时，李先生应补偿陈先生律师费2.2万元；
此外，还需承担保全费1730元及仲裁费13425元。