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二手房买卖要警惕中介陷阱,购房者怎样避免合同纠纷?

房产纠纷 1年前 (2023-06-04) 浏览 68

二手房买卖要警惕中介陷阱,购房者怎样避免合同纠纷?近年来,房价居高难下,二手房则因价格相对便宜而颇受购房者青睐。但在二手房的交易过程中,买卖双方由于种种因素常产生纠纷,法院受理的二手房买卖合同纠纷案件也层出不穷。

据悉,引发二手房交易纠纷的因素主要有:买卖双方缺乏诚信、房地产中介公司的服务内容不清晰、中介公司操作不规范、中介从业人员的职业道德水平不高等。

二手房交易一般有两种方式,一是买受双方直接进行交易;二是买受双方经过房地产中介公司进行交易。以下是关于中介陷阱的典型案例,希望能够给购房者带来一些提醒。

二手房交易请中介 合同文本搞猫腻

去年7月,张女士在该公司门店签订了 《房屋买卖居间协议》及附件《房屋买卖协议》,约定张女士将自己一套房屋出售,到手总房价款为243.5万元。

协议第四条约定,合同附件 《房地产买卖协议》成立,即表明买卖合同成立,居间成功。甲、乙买卖双方应当于买卖合同成立之日分别按照协议第二条约定的总房价款的1%各自支付中介佣金。

该中介公司“发明”了一种合同文本,可以让自己轻松赚取佣金。他们将只要买卖双方签订了《房屋买卖合同》作为居间完成的唯一条件,至于 “将来是否买卖成功,买卖过程中需要中介公司代为办理的一些专业手续”,则被作为附加条款,美其名曰 “做好事的义务行为”。

通过协议设陷阱 法院判决不支持

为了不被人指责为 “做小动作”,协议第八条还约定: “在签署上述协议时,我方已认真查阅了全部协议的内容,且居间方已对协议第四、五、七条及其他条款内容进行了明确的提示并已按我方的要求进行了详尽的解释和说明。我方对约定的权利、义务、责任清楚明白,并愿按该协议约定严格履行。附件 《房地产买卖协议》是本协议不可分割的部分,与本协议具有同等法律效力,甲乙双方均同意按该附件的内容履行。”

11月,该房屋买卖过户完成,张女士拿到了243.5万元,交易过程中所有其他费用均由买房人付清。而在买房人向中介公司支付了3万元佣金后,公司又找到张女士要求她按照居间合同约定的内容支付佣金。

张女士认为,公司承诺佣金全部由下家承担,也约定243.5万元房价是到手价,所有税费及中介费均由下家承担。下家也向张女士透露,本次交易下家已向中介支付了佣金3万元,当时公司承诺给下家佣金优惠,佣金已经付清。而实际上,下家支付的佣金已经超过房价的1%,这说明当时已经说好佣金全部由下家承担,否则下家不可能支付超过房价1%的佣金。

最终,法院采信了张女士的意见,驳回了中介公司的诉求。

法律提示 警惕中介陷阱和双佣金

本案中,虽然居间协议约定张女士应按照总房价的1%向中介支付费用,但之后签订的 《买卖合同》中约定,房屋的交易价格243.5万元是张女士的到手价,该条款是中介公司帮助拟定的,张女士对该约定的本意应该清楚。

对于到手价,通常的理解为卖方不承担买卖中任何费用,是卖方净到手的价格。本案中,合同约定买卖双方各按总房价的1%向中介公司支付中介费,但买方实际支付的中介费为3万元,超过了约定1%的标准。买方支付时并未提出异议,原告收取时也“理所应当”,这明显违背常理和交易惯例。

市民一般认为,通过中介公司进行二手房交易,中介公司会对整个交易流程负责。但在实际操作中,中介公司会促成买卖双方签订买卖合同,并在合同中约定中介公司的义务仅是提供居间服务,合同签订后,中介公司就退出交易流程。而后续的银行按揭手续、房产证手续,中介公司一般会交给按揭公司进行。

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