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买了已经抵押的房子咋办,开发商出售已抵押的房子咋赔

房产纠纷 1年前 (2023-06-04) 浏览 61

买了已经抵押的房子咋办?由于缺乏相应资质或者信誉不佳,很多购房者购买了开发商已经抵押的房子,面对这种开发商违约行为怎么处理?开发商出售已抵押的房子咋赔?请看下面的案例。

开发商借口不办房产证 原来房子早已抵押

彭先生与某房地产公司签订商品房预售合同,交齐了所有的款项,并于年底拿到房屋钥匙。随后不久,他们一家人便住进了新家。小区的配套设施和物业的服务都让彭先生一家非常满意,但搬入新居后近一年的时间内,彭先生曾几次找开发商要求办理房产证,但他们始终以各种借口推脱。由于当时签合同时没有对房产证的交付时间作出明确的约定,所以彭先生只能无限期的等待。

后来一次偶然的机会,彭先生就此事询问有关部门,得到的结果让彭先生大吃一惊。原来他所购买的房子早已在出售之前就被该房地产公司抵押给银行作二期项目开发,在其清偿贷款之前,业主根本拿不到房产证。另外由于二期开发所占土地由于审批存在问题现已停工,这就意味着一期业主取得房产证是遥遥无期。

业主无奈请律师 律师建议两条路

面对这种情况,彭先生咨询了律师寻求维权办法。律师在询问了详细的情况之后给出了两个建议:

(一)彭先生及其他业主可以要求退房。根据我国《合同法》第54条第2款的规定,一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。在您咨询的上述事件中,该房地产公司在与业主签订合同时,并没有将该房产已抵押给银行的事实告知,这一事实直接影响业主权益的实现。可见,该房地产公司的隐瞒行为已构成欺诈,彭先生可以以此为由向人民法院提起诉讼申请撤销合同,要求退房。

(二)就所遭受的损失要求房地产公司赔偿。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定:“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任:

1、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

如前所述,房地产公司向业主隐瞒了该房屋己抵押的法律事实,根据上述规定,业主不仅可以要求房地产公司返还您已付的购房款及利息,赔偿因此造成的损失,还可以要求其承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

法律建议及相关法律规定

购买抵押房后能否要求退房?在此提醒广大购房者,在购房时不仅要看“五证”是否齐全,还必须认真查看开发商提供的土地使用权证的其他项权利一栏有无抵押记录,维护自己的合法权益。

房产证是房屋所有权的凭证,所以在房地产买卖合同中一定要附上交付房产证期限的条款。如发现房地产公司、开发商或销售商有欺诈行为时,必须自知道之日起或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权,否则对合同的撤销权就会自动丧失。

相关法律包括《中华人民共和国合同法》第五十四条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的内容。

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