一房二卖纠纷：两个合同哪个有效？房屋所有权归谁？

案情介绍：唐某与刘某是一对夫妻，二人分别在不同县城工作。婚后，他们共同购买了一套三居室的房产，并在房管局办理了房屋登记。由于该房屋不在他们工作的县城，夫妻二人均有出售该房屋的意向。刘某在未告知唐某的情况下，与同事张某私下达成协议，以30万元的价格将房屋出售给张某，并签订了买卖合同，但未办理过户登记。与此同时，唐某因不知情，也与朋友廖某签订了房屋买卖协议，以32万元的价格将房屋出售给廖某，并迅速办理了房屋过户手续。之后，张某要求刘某交付房屋，引发纠纷，最终诉至法院。

争议焦点：一房二卖时，哪个合同有效？
在本案中，唐某与刘某分别与张某和廖某签订了房屋买卖合同，但房屋仅被过户至廖某名下。因此，围绕两个合同的效力及房屋所有权归属，形成了三种不同意见。

第一种意见认为，夫妻属于共同共有人，对共有财产享有共同权利和义务。在共同共有关系存续期间，若一方擅自处分共有财产，该处分行为应认定为无效。本案中，唐某与刘某均未与对方协商一致即出售房屋，因此两个买卖合同均无效，房屋所有权应归属原共有状态。

第二种意见认为，虽然房屋属于不动产，且两次卖房行为均未取得共有人一致同意，但根据民法中的善意取得制度，若第三人善意、有偿取得房屋，且已完成登记，应保护其合法权益。因此，尽管买卖行为本身无效，但廖某作为善意第三人，已合法取得房屋所有权。

第三种意见则认为，两次房屋买卖合同均有效。根据《物权法》的相关规定，不动产所有权的变动以登记为生效要件，但合同的效力并不因此受影响。只要合同符合有效要件，即应认定为有效。本案中，唐某与廖某的合同已办理过户登记，因此廖某依法取得房屋所有权；而刘某与张某的合同虽未登记，但因其未履行合同义务，张某可向刘某主张违约责任。

律师说法：如何认定房屋买卖合同是否有效
笔者赞同第三种意见，理由如下：

首先，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条明确了不动产的物权变动必须以登记为生效要件，未登记则不发生物权效力。然而，这并不意味着合同无效。在房屋买卖中，合同的成立与生效并不依赖于登记，只有在登记完成后，房屋所有权才真正转移。

其次，《婚姻法》规定夫妻对共同财产享有平等的处理权。《婚姻法解释（一）》第十七条第（二）项进一步指出，对于非日常生活需要的重要财产处理，夫妻应平等协商，取得一致意见。若第三人有理由相信该处分行为是夫妻双方共同意思表示，则另一方不得以不同意或不知情为由对抗第三人。本案中，张某和廖某均有理由相信唐某与刘某已达成一致出售房屋的合意，因此，两个买卖合同均应被认定为有效。

最后，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这表明，不动产登记仅影响物权的变动，不影响合同本身的效力。因此，即使刘某与张某的合同未登记，只要合同本身合法有效，张某仍可依据《合同法》要求刘某履行合同义务或承担违约责任。

综上所述，本案中唐某与廖某的买卖合同已依法登记，廖某依法取得房屋所有权；刘某与张某的合同虽未登记，但因其未履行合同义务，张某有权向刘某主张违约责任。因此，两个买卖合同均有效，但房屋所有权最终归属于廖某。