农村房屋赠与未过户能否撤销？法律解析与案例分析

案情介绍：赵某林夫妇为农村居民，拥有位于乡下村庄的一处宅院，该宅院于1998年取得集体土地使用证。2005年，赵某夫妇迁入县城与子女共同生活，将该宅院交由侄子赵某平夫妇使用。2009年，赵某林夫妇与赵某平夫妇签订了一份赠与协议，约定将该房屋赠与赵某平夫妇。赵某平夫妇一直使用该房屋，但未办理过户手续。2012年，赵某林的老伴去世。2013年，赵某林起诉赵某平夫妇，要求确认赠与协议无效，并要求返还房屋。

争议焦点：农村房屋赠与后未办理过户，是否可以撤销赠与并要求返还房屋？

在处理本案过程中，存在两种不同意见。一种观点认为，赵某林夫妇虽将房屋赠与赵某平夫妇，但因未办理过户手续，房屋所有权尚未转移，因此赵某林夫妇有权要求返还房屋。另一种观点则认为，赵某林夫妇与赵某平夫妇之间的赠与协议意思表示真实，内容不违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，故不应支持赵某林的诉讼请求。

律师说法：农村房屋赠与撤销的条件应依据法律规定进行判断。根据相关法律，农村宅基地属于农村集体组织所有，本村集体成员享有使用权。村民迁出本村后，即丧失了集体成员资格，原使用的宅基地应由村集体收回。因此，赵某林夫妇在迁出户口后，已不再具备宅基地使用权，其对宅基地的处分行为无效。然而，房屋作为地上附着物，属于赵某林夫妇的个人财产，其有权进行处分。

根据《合同法》规定，赠与合同是赠与人将自己财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受的合同。本案中，赵某林夫妇与赵某平夫妇的赠与行为系双方真实、自愿的意思表示，因此赠与协议内容应认定为合法有效。

《合同法》第186条规定，赠与人在赠与财产的权利转移前可以撤销赠与。但房屋作为不动产，其物权变动需依法登记才能生效。根据《物权法》第9条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，须经依法登记才具有法律效力，未经登记则不生效。此外，《城市房地产管理法》也规定，房地产转让需办理变更登记。然而，农村房屋的过户登记在现行法律中并无明确规定，属于法律空白。

综上所述，赵某林夫妇对宅基地的处分行为不合法，但对房屋的赠与行为已构成有效合同。由于房屋未完成过户登记，其物权尚未发生转移，但根据现行法律，农村房屋的赠与并不必然因未登记而无效。因此，应判决驳回赵某林要求撤销赠与、返还房屋的诉讼请求。