购房者未及时签订购房合同需承担违约责任，法院判决明确预约与合同区别

案情介绍：购房者违约未签正式合同
2012年10月15日，小王与某开发公司签订了一份投资意向书，约定小王自愿认购该公司购物中心的一个铺位，总价款为138万元。认购时，小王已支付定金336000元，并约定待工程动工后再支付20%，签订正式商品房买卖合同时补交至50%，剩余50%可选择按揭或一次性付清。同时，意向书中明确，若公司在通知小王办理交款和按揭手续时，小王未按时办理，则自通知之日起15日后，每天需按房屋总价的2‰支付违约金。

意向书签订后，小王按时支付了定金。随后，开发公司向小王发出商品房买卖（预售）合同通知书，告知其已取得预售许可证（售许2011第2号），并要求其按约定日期前往售楼部签订正式的《商品房买卖（预售）合同》并办理相关手续，逾期三日将收取总房价每日2‰的违约金。然而，小王并未前往签订合同，也未支付剩余购房款。一段时间后，开发公司再次发出《关于王某违约处理的通知》，要求小王在规定期限内处理相关事宜。此后，开发公司又两次通知小王配合办理按揭手续，逾期视为违约，并按约定收取违约金。

在第二次收到通知后，小王向开发公司支付了购房款552000元，但至今仍未与开发公司签订正式的《商品房买卖（预售）合同》，也未支付剩余房款。因此，开发公司将小王诉至法院，请求解除投资意向书并要求其支付违约金。小王则认为，开发公司已在起诉前取得商品房预售许可证，投资意向书已包含商品房买卖合同的主要内容，且公司已收受大部分购房款，因此该意向书应视为商品房买卖合同，双方的买卖合同关系已成立。他主张开发公司以未签正式合同为由追究其违约责任，违背了诚实信用原则，请求法院驳回开发公司的诉讼请求。

法院判决：购房者未及时签订合同需承担责任
法院审理后认为，小王与开发公司签订的投资意向书属于预约性质，而非正式的商品房买卖合同。因此，小王主张该意向书具有买卖合同效力的意见未被采纳。小王在接到开发公司通知后，未履行相应的合同义务，开发公司有权依法解除投资意向书，并要求其承担相应的违约责任。

律师说法：购房合同应包含哪些内容
根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应明确以下主要内容：
（一）当事人名称或姓名及住所；
（二）商品房的基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式、总价款、付款方式及付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准的承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记的相关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。

本案中，虽然小王与开发公司对商铺的坐落、面积、单价、总价、付款方式等进行了约定，但这些内容尚未达到商品房买卖合同所要求的全部要件，因此不能认定为商品房买卖合同关系已成立，仅构成预约。此外，小王未能提供证据证明开发公司存在先行违约行为，故其主张不承担违约金的抗辩缺乏法律依据。

律师提醒：购房人应重视签订正式合同
律师建议，购房人在签订购房意向书后，应及时与开发商签订《商品房买卖（预售）合同》的正式文本，或在意向书中明确其具有正式合同的法律效力，以保障自身合法权益，避免因未及时签订正式合同而承担不必要的违约责任。