二手房交易能否随意毁约？解析张先生与林小姐的违约纠纷

2004年3月，张先生夫妇在上海浦东金桥地区购买了证大家园三期的一套三居室期房。尽管相比2001年，上海房价已上涨近50%，但当时该小区的房价仅为每平方米6000元。然而，随着市场逐渐升温，房价一路飙升，至2005年春节后更是进入疯狂阶段，每平方米价格已突破万元大关。张先生夫妇在购房仅一年后，尚未等到开发商交房，房价已上涨近35万元。鉴于此，他们决定将房屋出售，并委托中原房产寻找买家。

2005年3月，张先生与购房者林小姐签订了房屋买卖合同。协议约定：林小姐需在签约当日（3月15日）支付24.6万元购房款，其中16.4万元为定金，8.2万元为实际房款。该笔款项专用于提前归还张先生尚欠的银行贷款，并解除房屋上的抵押权。根据协议，张先生须在开发商取得大产证后办理小产证，并在5日内完成银行还款，随后7日内办理抵押注销手续，以便林小姐申请转按揭。林小姐则需在银行贷款获批后，以贷款方式支付剩余57.4万元房款。

由于是期房转售，双方还补充签订了违约条款：若张先生未能在开发商办妥大产证后的30个工作日内完成小产证办理，林小姐有权单方面解除合同，张先生需按总房款的10%支付违约金；若张先生反悔不出售房产，则应按照定金罚则“退一赔一”。同时，林小姐需在张先生办妥小产证后5个工作日内准备齐全贷款资料并提交银行申请，若逾期15日未办理，张先生有权单方解除合同，林小姐需承担定金罚则的违约责任。

然而，正当楼市火热之际，宏观调控政策于2005年3月正式出台，一系列新政策迅速使市场降温。林小姐开始后悔，眼看着房价不断下跌，金桥地区虽有规划中的轨道交通6号线，但由于地处中环与外环之间，距离市中心较远，且周边新房供应量大，成为房价泡沫最容易破裂的区域。从3月15日签订协议到6月18日张先生办妥小产证，期间同类房屋的市场价已从每平方米近万元跌至7000元左右，市值缩水超过20万元。房价下跌、贷款尚未办理、房款仍未结清，林小姐始终感觉房子并未真正属于自己，担心自己被“套牢”。

面对缩水的房价，林小姐动起了违约的念头。然而，她已将24.6万元支付给张先生，该如何处理这笔钱？她开始施展各种手段试图毁约。

第一招：声称找不到上家办理过户手续。林小姐并未真正寻找张先生，也未向中介中原房产说明情况，而是多次向证大家园三期的物业公司反映自己找不到张先生，请求其协助寻找。7月31日，她向物业公司递交书面解约通知，要求转交张先生，并声称因找不到张先生而无法履行过户手续，要求解除合同、退还定金和房款，并赔偿违约金。

第二招：向仲裁委员会提起仲裁，指控张先生违约。8月9日，林小姐在未通知中介的情况下，直接向仲裁委员会申请仲裁，称张先生以各种理由拒绝办理过户手续，避而不见，构成违约。她要求解除合同，张先生需双倍返还定金32.8万元，返还购房款8.2万元，并支付违约金8.2万元、法定违约金1万元及8.2万元的同期银行利息。她还向仲裁委员会提交了物业公司出具的“找不到张先生”的书面证明作为证据。

第三招：以银行贷款门槛提高为由，声称无法贷款为不可抗力。根据协议，林小姐应在张先生取得小产证后5个工作日内准备齐全贷款资料并提交银行申请，否则将承担违约责任。然而，她并未真正申请贷款，反而故意不提供收入证明，导致无法通过银行审核。她还咨询了律师，试图将银行提高贷款门槛归为不可抗力，以此推卸责任。

二手房交易中，是否可以随意毁约？首先，合同是否成立？虽然该交易为期房买卖，但合同是双方真实意思的表示，且不违反国家法律，因此合同有效，双方应依法履行。其次，若买房人因贷款问题无法履约，是否可以成为免责理由？答案是否定的，因为签订买卖合同时，购房者应具备支付房款的能力，而贷款失败并不构成合同履行的正当理由。第三，物业公司无权接收或转交解除合同的通知，因为张先生并未委托物业代为接收任何法律文件。第四，合同中已明确约定联系方式，张先生并非无法联系，林小姐完全可以通过中介寻找上家，而中介对此事并不知情。第五，本案的关键在于违约事实的认定，究竟是谁在故意违约？第六，当楼市下跌时，卖方的利益同样需要保护。自上海市房屋土地管理局推出单方预告登记制度以来，购房者在申请预告登记后，可取得土地使用权、房屋所有权或房地产他项权利的优先请求权，从而防止卖方在房价上涨时违约。但在房价下跌时，购房者可能试图逃避合同义务，因此卖方在签订合同后，若在房交中心办理单方预告登记，同样可以获得法律保护。

单方预告登记需向登记机构提交以下文件：《上海市房地产登记申请书》、身份证明以及证明房地产权利变动法律关系已形成的文件。