商品房买卖过程中 如何界定房屋买卖合同中的预约与本约

商品房买卖过程中

案情简介：签订房屋买卖合同后拒绝履行

2016年4月8日，原告顾某与被告王某、陈某签订了房屋买卖合同，约定：两被告将上海市浦东新区泥城镇彩云路XXX弄XXX号203室动迁房(尚未办理小产证)出售给原告，被告到手价为525,000元，签订当日原告支付被告125,000元，原告付清房款后办理过户手续；其余应由被告支付给动迁公司的购房款、办证费用等均由原告承担；被告收到房款后不愿意出售203室房屋属违约，应双倍赔偿原告已付房款。合同签订后，原告按约支付给被告125,000元，并向动迁公司支付了被告的购房款，但被告现表示不同意出售房屋。原告认为，被告应按合同约定履行合同，同时要求被告王某、陈某支付原告迟延履行违约金人民币(币种下同)71,220元(按已付房款的双倍计算后适当调低)庭审中，原告要求将剩余房款400,000元交到法院，同意由法院在本案中一并处理房款交付问题。被告则称对原告诉称的双方签订合同的经过、约定的房屋价款等基本事实没有异议，其一开始准备另购房屋故愿意出售203室房屋，现在打算自住，而且房价上涨得厉害，所以不同意出售了。

法院判决：双方的房屋买卖合同成立

经审理查明，原告顾某与被告王某、陈某确实签订了房屋买卖合同，双方在《房地产买卖居间合同》约定了标的房屋的坐落、面积、成交价等，并无“约定在将来一定期限内订立买卖合同”的条款或意思表示，故本院认为，该《房地产买卖居间合同》属于房屋买卖合同本约；二、根据合同法司法解释(二)的规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案房屋买卖合同的当事人姓名、标的、价款均已确定，故本院认定，双方的房屋买卖合同成立。

对原告的第一项请求，法院认为，一、双方在《房地产买卖居间合同》中并未明确约定办理过户交易的时间，现原告已将400,000元交至本院，作好了履行其支付房款义务的准备，有权要求被告履行转移房屋所有权的义务；二、第三人已经明确表示可以将203室房屋过户至被告王某名下；三、203室房屋的大产证核准日期为2008年11月14日，被告王某签订安置协议的时间是2005年10月21日，该房屋已经符合安置房转让所需的“满三年”条件。所以对原告继续履行的请求法院予以支持。对原告的第二项诉请，本院认为，该条款所约定的“双倍赔偿”的性质是甲方拒绝履行时的“损害赔偿违约金”，指向的是履行行为本身，与原告诉称的“迟延履行违约金”不同。现原告已经选择要求被告继续履行，无权同时主张“不履行”时的损害赔偿违约金，故对原告的第二项诉请，本院不予支持。

律师说法：如何界定房屋买卖合同中的预约与本约

判断当事人之间订立的商品房买卖合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。在本案中，商品房买卖双方在《房地产买卖居间合同》约定了标的房屋的坐落、面积、成交价等，且并无“约定在将来一定期限内订立买卖合同”的条款或意思表示，故此时签订的《房地产买卖居间合同》就为房屋买卖合同的本约。

对于就不履行约定的违约金，当事人的意思就是就整个不履行合同的行为造成的实际损失预定的赔偿金，守约一方只能在要求支付违约金和要求继续履行之间作出选择：要么要求支付违约金，免除对方继续履行的责任;要么，要求继续履行，不得要求支付违约金

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http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=d6fd7db7-56b1-4674-acba-a73500bb1a27&KeyWord=%E6%88%BF%E5%B1%8B%E6%89%80%E6%9C%89%E6%9D%83