起诉逾期办证违约金惨遭败诉 逾期办证的诉讼时效

案情简介：起诉房产证逾期办理违约金惨遭败诉  

2005年1月21日，原、被告在原延边鑫华房地产开发有限公司（现更名为延边鑫汇佳商贸有限公司）售楼处签订商品房买卖合同，原告已支付总房款194853元，但被告交付房屋后，未按约定办理房屋产权登记手续，原告多次找被告要求办理房屋产权登记手续，被告却以种种理由推托，至今未办理房屋产权登记手续。现请求法院依法确认原、被告之间的《房屋买卖合同》有效；判令被告立即给原告办理房屋所有权证，办理房地产证书的税费由原、被告按照法律规定各自负担；被告支付逾期办理房地产证书的违约金（按照已付购房款总额按中国人民银行计收逾期贷款利息标准计算，自2006年7月1日至办理房屋产权证为止）。

被告鑫汇佳公司辩称：对房屋买卖合同有效无异议，被告未办理房屋所有权证的原因是原告未交超面积房款19681元及日万分之二的违约金，被告交付原告的房屋实际面积超出合同约定面积1.51平方米，现要求支付超面积房款19681元及违约金，交超面积房款后，可以给办理房屋所有权登记手续。另，原告主张被告支付逾期办理房屋产权证的违约金的诉讼请求，超过法律规定的2年诉讼时效，且原告主张的违约金诉讼请求，没有事实和法律依据。虽然合同第四条约定了原、被告的房款计价方式为按套计算，但第五条中约定的面积差异处理方式中，既有格式条款又有非格式条款，即当事人选择按套计价的不适用本条规定（格式条款）和商品房交付后产权登记面积与合同约定面积有差异的双方同意按第二种方式进行处理（非格式条款），此两种方式内容不一致，根据合同法第41条规定，应采用双方约定的非格式条款处理面积差异。因此，应驳回原告的诉讼请求。

法院判决：原告与被告之间商品房买卖合同有效；被告于本判决生效之日立即给原告办理房屋所有权证。

经审理查明，本案争议焦点为朱美子是否应交超面积房款以及原告主张的被告鑫汇佳公司因逾期办理房屋所有权证应支付违约金的诉讼请求是否超过法律规定的2年诉讼时效。

一、对原、被告双方当事人争议的朱美子是否应交超面积房款问题，朱美子与鑫汇佳公司之间签订的《商品房买卖合同》第四条中，明确约定买受人朱美子以按套（单元）计价的方式购买涉案房屋，总房款为194853元。该《商品房买卖合同》第五条系出售人和买受人选择建筑面积或套内建筑面积为计价方式时，对面积发生差异而适用的处理条款。结合朱美子与鑫汇佳公司已经约定以按套（单元）计算方式计算房屋价款，且朱美子已经按合同约定支付了全部房款等事实，作为出售人鑫汇佳公司在交付房屋10余年以后再要求朱美子支付超面积款无事实及法律依据。因此，鑫汇佳公司要求朱美子支付超面积款19681元及违约金的抗辩意见，本院不予支持。

二、被告鑫汇佳公司主张的超过2年诉讼时效问题，鑫汇佳公司未在合同约定期限内给原告办理所有权登记已构成违约，原、被告双方对超面积房款交付时间没有约定，鑫汇佳公司主张在交付房屋时已通知朱美子支付超面积房款证据不足，故不能成为未按约定办理所有权登记的抗辩理由。依据双方签订的房屋买卖合同第15条明确约定，”出卖人应当在商品房交付使用后180日内办理权属登记手续”，鑫汇佳公司按约定交付商铺后，即2006年7月1日之前应给原告办理房屋产权证，但原告未在2006年7月1日至2008年7月1日期间，向被告主张逾期办理房屋产权证的违约金，原告亦未向本院提供相关证据。因双方在合同中明确约定办理房屋产权证的期限和违约金，鑫汇佳公司违约行为并不处于持续状态。

综上，朱美子要求确认合同有效、办理所有权登记的诉讼请求，本院予以支持；朱美子要求鑫汇佳公司支付逾期办理房屋产权证的违约金的诉讼请求，本院不予支持；鑫汇佳公司要求朱美子支付超面积房款19681元及违约金的抗辩意见，本院不予支持。

律师说法：逾期办证的诉讼时效

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款”合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，合同没有约定违约金或损失难以确定时，适用该条款。本案中双方已约定违约金，且原告也不能举证证明因鑫汇佳公司未按约定办理产权证给其造成的损失。因此，原告主张鑫汇佳公司承担违约金的诉讼请求不成立。

最高人民法院民一庭法官韩延斌在《民事审判指导与参考》(2006年第1辑)上发表的《第18条规定的解读》一文中认为逾期办证违约金的诉讼时效计算应分三种情况处理：

（1）当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；

（2）当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。在实际计算时，应采用倒推法，即从人民法院审查立案之日起，向既往的时间倒推2年，这2年内发生的违约金没有超过诉讼时效；

（3）当事人没有约定违约金或损失数额难以计算的，从公平诚信原则出发，由出卖人按照买受人已付购房款总额，参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，即《商品房买卖合同解释》第十八条第二款的规定。

以上即是“起诉房产证逾期办理违约金惨遭败诉  逾期办证的诉讼时效

”的案例解析，综上所述，当权力遭受侵害时，一定要及时通过法律手段维护自己的合法权力，切莫因一时倦怠，导致超过诉讼时效，届时再起诉，即使事实证据齐全，法院也不会支持您的主张。如遇相关法律问题，可咨询房产专业律师魏国鹏魏律师，专业房产律师为您出谋划策，答疑解惑。