工业用地违规建房出售 付款六年未交房合同无效维权指南

案情简介：
2010年，被告公司在望江县翠岭工业园内通过出让方式取得一块土地的使用权，土地用途为工业用地。2011年1月23日，被告公司通过他人介绍与原告签订《房屋买卖合同》，约定将该宗土地上商住楼的第三间（由东向西）以2000元/平方米的价格出售给原告，并约定房屋竣工并通过质检站验收后办理交付手续。当日，原告支付购房预付款80000元，同年4月6日再次支付20000元，被告分别出具了两份收款凭证。2013年8月，被告将该土地用途变更为商服用地。由于土地用途的限制，被告至今未通知原告进行交房。原告认为被告故意隐瞒土地用途的真相，诱骗其签订房屋买卖合同，且合同内容违反法律强制性规定，遂诉至法院，请求确认合同无效，并要求被告返还购房款及赔偿经济损失。

法院判决：
法院认定，原告伍某与被告某公司签订的房屋买卖合同无效。被告某公司应返还原告伍某购房预付款100000元，并赔偿其经济损失36000元，合计136000元。

律师说法：
根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定，建设单位使用国有土地，应当按照土地使用权出让合同或划拨批准文件的规定使用土地。如需改变土地用途，必须经有关土地行政主管部门同意，并报原批准用地的人民政府批准。在城市规划区内改变土地用途的，还应先经城市规划行政主管部门同意。

同时，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，被告公司在未获得原批准用地人民政府同意的情况下，擅自将工业用地变更为商服用地，并在该土地上建造住房，与原告签订房屋买卖合同，收取预付款，其行为明显违反法律规定，导致合同无效。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。不能返还或无需返还的，应折价补偿。有过错的一方应赔偿对方因此遭受的损失。本案中，被告在明知土地用途为工业用地的情况下，仍擅自预售住房，主观过错明显。而原告在签订合同时并不知晓土地用途的实际情况，且购房价格与当时的市场价基本相符，因此对合同无效并无过错。

据此，被告应返还原告购房款100000元，并赔偿因资金被占用产生的利息损失。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项，利息可按年利率6%计算。被告占用资金已逾六年，故应赔偿利息损失36000元（100000元×6%×6年）。

综上，被告除应返还购房款100000元外，还需赔偿原告经济损失36000元，合计136000元。

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