口头约定中介费引发纠纷，房屋买卖中介费如何合法计算

案情简介：口头约定中介费埋隐患

2016年9月27日，原告作为经纪方与被告及案外人田某国、谭某梅签订三方《房屋买卖合同》，被告为买方，田某国、谭某梅为卖方，房屋交易总价为106万元，约定买方需向原告支付中介服务费。原告作为中介方，促成买卖双方签订合同，并于2016年10月8日协助完成过户等相关手续。

根据合同第九条约定，中介服务费应在合同签订之日起支付，具体金额以《服务收费确认书》为准。但因被告为原告的熟客户，双方口头约定按交易房款的2%收取中介费，即21200元。同时，合同还约定，如被告逾期支付中介费，应按应收费用的5%每日支付违约金。原告认为违约金比例过高，实际损失仅为资金利息，因此请求法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，按年利率36%计算逾期违约金，自2016年9月27日起至实际付清之日止。

法院判决：被告刘某于本判决生效之日起三日内向原告武汉某房地产代理咨询有限公司支付居间报酬10600元。

经审理查明，原告为被告和卖方田某国、谭某梅提供了居间服务，促成了房屋买卖合同的签订，并在合同上盖章。合同中虽约定买卖双方应于合同签订之日向原告支付咨询及中介服务费，但未明确具体金额。同时，合同规定逾期支付的，每逾期一天按应收金额的5%支付违约金。

律师说法：房屋买卖的中介费如何计算？

居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据，否则将承担不利的法律后果。

在本案中，原告未能提供充分证据证明双方存在按2%收取中介费的约定，因此该主张缺乏事实依据。此外，原告主张的交易习惯，即按成交价的2%收取中介费，虽提交了其他合同作为参考，但未能证明该标准为当地或行业普遍采用，亦未证明被告在签订合同时知晓或应知晓该标准，因此不能作为有效依据。

根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二款规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”房屋中介服务费应按照政府指导价收取。依据《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格[1995]971号）文件，房屋买卖代理服务费的收取比例为成交价的0.5%-2.5%。

本案中，原告在签订合同时未明确收费标准，也未进行明码标价，事后自行决定收取2%的服务费，违反了诚实信用原则，存在过错。因此，法院酌情判定被告按成交价的1%支付居间报酬，即10600元，并对原告提出的逾期违约金请求不予支持。

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